Aankoopmakelaar kosten in 2026: vaste prijs vs courtage

De kosten van een aankoopmakelaar in Nederland lopen enorm uiteen. Een traditionele aankoopmakelaar rekent doorgaans 1% tot 2% courtage over de koopsom, met een minimum van €2.500 tot €3.500. Bij een gemiddelde woningprijs van €450.000 betekent dat al snel €4.500 tot €9.000 aan makelaarskosten — en die betaal je bovenop de kosten koper (2% overdrachtsbelasting, notaris, taxatie en hypotheekadvies).

Online aankoopdiensten en vaste-prijsaanbieders werken anders: zij rekenen een vast tarief, ongeacht de koopsom. CoopHuis hanteert bijvoorbeeld €1.250 voor volledige aankoopbegeleiding en €3.250 voor het pakket inclusief hypotheekadvies. Ter vergelijking: bij een traditionele makelaar plus losse hypotheekadviseur ben je gemiddeld €5.000 tot €8.000 kwijt.

Waar komt die besparing van €2.000 tot €4.000 vandaan? Drie dingen: (1) geen fysiek kantoornetwerk, dus lagere overhead; (2) een digitale werkwijze met vaste checklists en templates voor koopakte-, VvE- en erfpachtbeoordeling; (3) een vast team dat meerdere trajecten parallel kan draaien zonder in te leveren op kwaliteit. Je betaalt dus voor het werk, niet voor het pand aan de Herengracht.

Let bij het vergelijken van tarieven op vier punten. Ten eerste: is het echt 'no cure, no pay' of geldt dat alleen bij intrekking binnen 24 uur? Ten tweede: zit een volledig aankooprapport inbegrepen, inclusief marktwaardebepaling en juridische check? Ten derde: mag je onbeperkt woningen laten analyseren of betaal je per bezichtiging bij? Ten vierde: is hypotheekadvies inbegrepen of moet je daarvoor naar een externe partner (wat er nog eens €2.000 tot €3.000 bij optelt).

Belangrijk om te weten: de kosten voor een aankoopmakelaar zijn níet aftrekbaar van de belasting — in tegenstelling tot hypotheekadvieskosten, die wél in box 1 aftrekbaar zijn in het jaar van aankoop. Kies je voor een gecombineerd pakket, vraag dan altijd om een gespecificeerde factuur, zodat het hypotheekadviesdeel apart aftrekbaar blijft.

Onze conclusie na honderden aankopen: een vaste prijs werkt in bijna alle situaties in je voordeel, tenzij je een woning onder de €200.000 koopt (dan zit het minimum-tarief van een traditionele makelaar ongeveer gelijk). Boven die grens levert de courtagestructuur vooral de makelaar geld op, niet de koper. Bij CoopHuis krijg je bovendien de garantie: koop je binnen 3 maanden geen woning aan? Dan betaal je ons helemaal niets.