De koopakte is het contract waarin alle afspraken tussen jou en de verkoper staan: de prijs, de datum van overdracht en de voorwaarden waaronder je nog van de koop af kunt. Je hoort ook wel koopovereenkomst of voorlopig koopcontract. Dat laatste is misleidend, want er is weinig voorlopigs aan.
Als koper teken je een koopakte misschien één keer in je leven. Het loont dus om te weten wat je tekent. In deze blog lees je wat erin staat en op welke punten je extra let.
In het kort
- Je koopt pas als je de koopakte hebt getekend.
- De akte is meestal een standaardmodel, aangevuld met eigen afspraken.
- Let op de ontbindende voorwaarden en de data die erbij horen.
- Lees de bijzondere clausules: daar wordt risico verschoven.
- Na het tekenen heb je drie dagen wettelijke bedenktijd.
Je koopt pas als je tekent
Veel kopers denken dat de koop rond is zodra hun bod is geaccepteerd. Dat klopt niet. Voor een particuliere koper is de koop van een woning pas bindend als de koopakte op papier staat en door beide partijen is getekend.
Tot dat moment kunnen jij en de verkoper allebei nog afzien van de koop. Dat is de reden dat je na een geaccepteerd bod snel een concept van de koopakte wilt zien.
Wie stelt de koopakte op?
Meestal doet de verkopend makelaar dat. In sommige regio's, waaronder Amsterdam, stelt de notaris de akte op. In beide gevallen wordt bijna altijd een standaardmodel gebruikt, aangevuld met de afspraken die jullie hebben gemaakt.
Een standaardmodel is geen reden om het ongelezen te tekenen. De afspraken die er voor jouw koop toe doen, staan juist in de aanvullingen.
Wat staat er in een koopakte?
De partijen en de woning. Wie verkoopt, wie koopt en om welk adres en welk kadastraal perceel het gaat.
De koopsom. Het bedrag dat je betaalt, en wat daarbij is inbegrepen.
De datum van overdracht. De dag waarop je bij de notaris tekent en de sleutel krijgt.
De ontbindende voorwaarden. De voorbehouden waaronder je zonder boete van de koop af kunt, zoals financiering of een bouwkundige keuring. Bij elk voorbehoud hoort een datum. Lees er meer over in Wat is een ontbindende voorwaarde?.
De waarborgsom of bankgarantie. Een zekerheid voor de verkoper, meestal tien procent van de koopsom. Je stort het bedrag bij de notaris of laat je bank garant staan.
De boeteclausule. Wie zijn afspraken niet nakomt, betaalt de ander een boete. Ook die is meestal tien procent van de koopsom.
De lijst van zaken. Een bijlage waarin staat wat achterblijft en wat de verkoper meeneemt.
De bijlagen. De vragenlijst van de verkoper, en bij een appartement de stukken van de VvE.
Bijzondere clausules die je moet begrijpen
In de aanvullingen op het model staan vaak clausules die risico van de verkoper naar jou verschuiven. Deze kom je het meest tegen.
De ouderdomsclausule. Hierin staat dat de woning oud is en dat je daarom lagere eisen aan de kwaliteit mag stellen. Gebreken die bij de leeftijd van de woning passen, komen dan voor jouw rekening.
De asbestclausule. Hierin staat dat er asbest in de woning aanwezig kan zijn en dat je de verkoper daar later niet op kunt aanspreken.
De niet-zelfbewoningsclausule. De verkoper verklaart dat hij de woning niet zelf heeft bewoond en dus niet alles over de staat kan vertellen. Je ziet haar bij verhuurde woningen en bij erfenissen.
De as-is-clausule. Je koopt de woning in de staat waarin ze is, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken.
Met zo'n clausule kun je nog steeds kopen. Doe dan wel zelf meer onderzoek, bijvoorbeeld met een bouwkundige keuring.
Waar let je op voordat je tekent?
- Staan alle afspraken erin? Alles wat is afgesproken tijdens het onderhandelen moet in de akte staan. Wat er niet in staat, kun je later moeilijk afdwingen.
- Kloppen de data? Kijk of de termijn van je financieringsvoorbehoud haalbaar is. Vraag je hypotheekadviseur hoeveel tijd hij nodig heeft.
- Klopt het bedrag in het financieringsvoorbehoud? Het bedrag waarvoor je het voorbehoud maakt, moet aansluiten bij wat je nodig hebt.
- Klopt de lijst van zaken? Loop na of alles wat zou achterblijven er ook op staat.
- Wanneer moet de waarborgsom er zijn? Bij voorkeur pas nadat je voorbehouden zijn verlopen.
- Welke clausules zijn toegevoegd? Lees ze woord voor woord en vraag om uitleg bij alles wat je niet begrijpt.
Vraag altijd om een concept, en neem een paar dagen om het te lezen. Laat je niet opjagen. Kom je er niet uit? Wij kunnen je daarbij helpen.
De drie dagen bedenktijd
Nadat jij en de verkoper hebben getekend, krijg je een kopie van de koopakte. De dag daarna begint de wettelijke bedenktijd van drie dagen. In die dagen kun je zonder opgaaf van reden en zonder kosten van de koop afzien. Minstens twee van de drie dagen moeten werkdagen zijn.
De bedenktijd geldt alleen voor de koper. De verkoper zit na het tekenen vast.
Wat er na het tekenen allemaal gebeurt, lees je in Wat gebeurt er tussen koopakte en overdracht?.
Wil je het hele koopproces op een rij, van budget tot sleutel? Dat staat in onze gratis aankoopgids voor starters.
Download de gratis aankoopgids voor starters
Veelgestelde vragen over de koopakte
Is een voorlopig koopcontract echt voorlopig?
Nee. Het is een bindend contract. Na de bedenktijd kun je alleen nog van de koop af via een ontbindende voorwaarde die in de akte staat.
Wat is het verschil tussen de koopakte en de leveringsakte?
In de koopakte spreken jij en de verkoper af dat je de woning koopt. Met de leveringsakte, die je op de dag van overdracht bij de notaris tekent, word je daadwerkelijk eigenaar.
Kun je nog onder een getekende koopakte uit?
Binnen de drie dagen bedenktijd wel, zonder reden. Daarna alleen met een ontbindende voorwaarde uit de akte. Zie je zonder geldige reden van de koop af, dan betaal je meestal een boete van tien procent van de koopsom.
Hoe snel na het bod teken je de koopakte?
Vaak binnen één tot twee weken. Vraag direct na het akkoord om een concept, zodat je tijd hebt om het te lezen.