Wat is een ontbindende voorwaarde?

Een ontbindende voorwaarde is een afspraak in de koopakte waarmee je zonder boete van de koop af kunt als iets niet lukt. Krijg je bijvoorbeeld de hypotheek niet rond, dan gaat de koop niet door en ben je niets verschuldigd. In de volksmond heet het een voorbehoud.

Zonder ontbindende voorwaarde zit je na de bedenktijd aan de koop vast. Lukt het dan toch niet, dan betaal je meestal een boete van tien procent van de koopsom. In deze blog lees je welke voorwaarden er zijn, hoe ze werken en wat ze doen met je kansen op de woning.

Welke ontbindende voorwaarden zijn er?

Voorbehoud van financiering. Je kunt van de koop af als je de hypotheek niet rond krijgt. In de akte staat voor welk bedrag je financiering zoekt en vóór welke datum je het moet weten. Dit is het meest gebruikte voorbehoud.

Voorbehoud van bouwkundige keuring. Je laat de woning na de koop keuren. Komen de herstelkosten boven een afgesproken bedrag uit, dan kun je van de koop af. Vaak leidt de uitslag in de praktijk tot een gesprek over de prijs.

Voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie. De NHG is een garantie op je hypotheek waarmee je een lagere rente kunt krijgen. Met dit voorbehoud kun je van de koop af als je er niet voor in aanmerking komt.

Voorbehoud van verkoop van je eigen woning. Voor wie al een koopwoning heeft. Voor starters speelt dit niet.

Je kunt ook andere voorwaarden afspreken, zolang de verkoper ermee akkoord gaat. Een voorbehoud geldt alleen als het in de koopakte staat. Noem het daarom al bij je bod.

Hoe werkt een ontbindende voorwaarde in de praktijk?

Bij elk voorbehoud staat een einddatum. Tot en met die datum kun je het voorbehoud inroepen. Daarna vervalt het en is de koop definitief.

Inroepen gaat niet vanzelf. Je moet aan drie dingen voldoen:

• Op tijd. Je melding moet vóór de einddatum bij de verkoper of zijn makelaar binnen zijn.
• Schriftelijk. Doe het per mail of brief, op de manier die in de akte staat.
• Met bewijs. Bij een financieringsvoorbehoud wordt meestal een afwijzing van een of meer geldverstrekkers gevraagd. Bij een keuring het rapport.

Je hebt daarnaast een inspanningsverplichting. Je moet serieus proberen de hypotheek rond te krijgen. Een voorbehoud is niet bedoeld om van de koop af te komen omdat je je hebt bedacht.

Dreig je een termijn niet te halen, vraag dan op tijd om verlenging. Leg die schriftelijk vast.

Wat doen voorbehouden met je bod?

Voor de verkoper betekent elk voorbehoud onzekerheid. Bij meerdere biedingen kan een bod met weinig voorbehouden daarom aantrekkelijker zijn dan een hoger bod met veel voorbehouden.

Dat maakt het verleidelijk om voorbehouden weg te laten. Bedenk wat je dan riskeert. Krijg je de hypotheek niet rond en heb je geen financieringsvoorbehoud, dan ben je de verkoper een boete verschuldigd van meestal tien procent van de koopsom. Bij een woning van vier ton is dat veertigduizend euro.

Er zijn manieren om een voorbehoud minder zwaar te maken zonder het te schrappen:

• Een korte termijn. Hoe sneller de verkoper zekerheid heeft, hoe beter. Vraag je hypotheekadviseur welke termijn haalbaar is.
• Een goede voorbereiding. Heb je je financiën al laten doorrekenen, dan kun je dat bij je bod vermelden.
• Een duidelijke grens bij de keuring. Spreek een bedrag af waarboven je mag ontbinden. Dat laat zien dat je niet over elke kleinigheid gaat heronderhandelen.

Laat het financieringsvoorbehoud nooit weg zonder dat je met je hypotheekadviseur hebt besproken wat er kan misgaan.

Is een bouwkundige keuring een zwaktebod?

Nee. Een voorbehoud van bouwkundige keuring zegt dat je wilt weten wat je koopt. Bij een woning van enige leeftijd, of als je bij de bezichtiging iets zag wat je niet kon plaatsen, is dat gewoon verstandig. Waar je zelf op kunt letten, lees je in Waar moet je op letten bij een bezichtiging?.

Het verschil met de bedenktijd

De bedenktijd en de ontbindende voorwaarden worden vaak door elkaar gehaald. De bedenktijd is een wettelijk recht van drie dagen na het tekenen van de koopakte, waarin je zonder reden van de koop af kunt. Een ontbindende voorwaarde is een afspraak tussen jou en de verkoper, met een eigen reden en een eigen termijn.

Meer over de koopakte lees je in Wat staat er in een koopakte en waar moet je op letten?.

Weet je niet welke voorbehouden bij jouw bod passen? Wij kunnen je daarbij helpen.

Wil je het hele koopproces op een rij, van budget tot sleutel? Dat staat in onze gratis aankoopgids voor starters.

Download de gratis aankoopgids voor starters

Veelgestelde vragen over ontbindende voorwaarden

Wat gebeurt er als de termijn van een voorbehoud verloopt?

Dan vervalt het voorbehoud en kun je er geen beroep meer op doen. De koop is op dat punt definitief.

Kun je de termijn van een voorbehoud verlengen?

Ja, als de verkoper ermee akkoord gaat. Vraag het ruim voor de einddatum en leg de nieuwe datum schriftelijk vast.

Wat kost het als je zonder voorbehoud van de koop afziet?

Na de bedenktijd betaal je meestal een boete van tien procent van de koopsom. De verkoper kan in plaats daarvan ook eisen dat je de woning afneemt.

Moet een ontbindende voorwaarde al in je bod staan?

Ja. Noem je voorbehouden bij je bod. Komen ze pas ter sprake als de koopakte wordt opgesteld, dan hoeft de verkoper er niet meer mee akkoord te gaan.