Verduurzaming meerekenen in je bod: zo doe je dat

Veel starters filteren op Funda al op energielabel. Alles onder C valt af, want "dat wordt te duur". Daardoor blijven er huizen over waar weinig mensen naar kijken, terwijl ze vaak prima zijn gebouwd en alleen een slechte schil hebben. Wie durft te rekenen, kan daar zijn voordeel mee doen.

Rekenen is dan wel de voorwaarde. Een huis met label E kopen en pas na de overdracht ontdekken wat isoleren kost, is de fout die je wilt voorkomen. In deze blog laten we zien hoe je van een bezichtiging naar een verbouwbegroting komt, welke vragen je de verkoper stelt, waar het misgaat en hoe je de begroting verwerkt in je maximale bod.

Waarom een huis dat nog verduurzaamd moet worden vaak een kans is

Een woning met label A of B trekt op de eerste kijkdag tientallen bezichtigingen. De biedingen volgen vanzelf, en de uiteindelijke koper betaalt voor het label een premie die vaak hoger is dan de werkelijke kosten van de maatregelen. Bij een woning met label E of F gebeurt het omgekeerde. Een deel van de kopers komt niet eens kijken. Wie wel komt, aarzelt, omdat niemand precies weet wat het gaat kosten.

Die onzekerheid drukt de prijs. Als jij de enige bent die wél een begroting heeft gemaakt, bied je met kennis waar anderen gokken. Je weet wat je moet uitgeven, wat het huis daarna waard is en dus hoe ver je kunt gaan. In een markt waar overbieden normaal is, is dat een voorsprong.

Van bezichtiging naar verbouwbegroting

Een begroting maak je per onderdeel van de schil, en daarna voor de installaties. Loop ze tijdens de bezichtiging af en noteer wat je ziet; welke tekenen je daarbij zoekt, staat in Energielabel bij het kopen van een huis. De bedragen hieronder zijn indicaties voor een gemiddelde rijwoning.

Dak. Ongeïsoleerd dak van binnen isoleren: grofweg € 3.000 tot € 6.000. Moet de dakbedekking ook vervangen worden, dan praat je over een veelvoud daarvan.

Vloer. Isoleren vanuit de kruipruimte: grofweg € 1.500 tot € 3.000. Staat er water in de kruipruimte, reken dan extra voor drainage of een bodemafsluiting.

Spouw. Spouw vullen: grofweg € 1.500 tot € 2.500. Geen spouw (vaak bij huizen van vóór 1920): dan blijft isoleren aan de binnen- of buitenkant over, wat al snel het dubbele tot drie keer zoveel kost.

Glas. HR++ glas in bestaande kozijnen: grofweg € 150 tot € 250 per vierkante meter. Tel de ramen op die nog enkel of oud dubbel glas hebben. Zijn de kozijnen rot, dan vervang je kozijn en glas samen en gaat de prijs fors omhoog.

Ketel of warmtepomp. Een ketel van vijftien jaar of ouder neem je op als kostenpost: grofweg € 2.000 tot € 3.000 voor een nieuwe cv-ketel, of € 5.000 tot € 7.500 voor een hybride warmtepomp vóór subsidie. Een volledig elektrische warmtepomp is pas aan de orde als de schil op orde is, en kost aanzienlijk meer.

Ventilatie. Isoleer je twee of meer onderdelen van de schil, dan hoort ventilatie erbij. Roosters en een nieuwe mechanische afzuiging met vochtsensor: grofweg € 1.000 tot € 2.500.

Tel het op en zet er een marge van tien tot vijftien procent bovenop voor onvoorziene zaken. Een voorbeeld: een rijwoning uit 1975 met lege spouw, ongeïsoleerde vloer, ongeïsoleerd dak, twintig vierkante meter oud dubbel glas en geen ventilatie komt op spouw € 2.000, vloer € 2.500, dak € 5.000, glas € 4.000 en ventilatie € 1.500. Dat is € 15.000, met marge grofweg € 17.000: het bedrag dat je nodig hebt om er een huis met label B van te maken. In welke volgorde je dat aanpakt, lees je in Je huis verduurzamen: waar begin je?.

Heb je tijd en is het huis serieus in beeld, laat dan een isolatiebedrijf of bouwkundig keurder langskomen vóór je biedt. Een offerte is harder dan een indicatie.

Wat je de verkoper vraagt

De verkoper weet dingen die je van buiten niet ziet. Stel deze vragen, het liefst per mail, zodat je de antwoorden zwart op wit hebt.

• Wat is er al geïsoleerd, en wanneer? Dak, vloer, spouw en glas apart.
• Zijn er facturen van die werkzaamheden? Daar staat de dikte en het materiaal op, en je hebt ze nodig voor een nieuw energielabel.
• Is het energielabel voorlopig of definitief, en is het rapport beschikbaar?
• Kun je de jaarafrekening van gas en stroom krijgen, of het verbruik uit de app van de leverancier?
• Zijn de zonnepanelen gekocht, gehuurd of geleased? Gehuurde of geleasede panelen gaan met een contract over op jou, met maandelijkse kosten en voorwaarden die je vóór je bod wilt lezen. Vraag bij gekochte panelen naar de factuur, de garantie en de leeftijd van de omvormer.
• Wanneer is de cv-ketel geplaatst?

Kijk ook in de vragenlijst van de verkoper en in de lijst van zaken. Zonnepanelen horen in die laatste te staan, met de vermelding of ze meegaan.

Deze vragen staan ook in onze bezichtigingschecklist.

Download de gratis bezichtigingschecklist

Valkuilen die we vaak zien

Gerenoveerd betekent niet geïsoleerd. Een nieuwe keuken, een strakke badkamer en een gestuukt plafond zeggen niets over de schil. Wij zien regelmatig huizen die er binnen als nieuw uitzien, met daarachter een lege spouw en enkel glas op de verdieping. Kijk op zolder, in de kruipruimte en naar de randen van het glas.

Monument of beschermd stadsgezicht. In de binnenstad van Alkmaar, maar ook in dorpskernen in de regio, staan huizen in een beschermd stadsgezicht of met een monumentenstatus. Dan gelden regels voor wat je aan de buitenkant mag veranderen: kozijnen, glas, dakbedekking en zonnepanelen die vanaf de straat zichtbaar zijn. Isoleren kan vaak wel, via andere oplossingen en meestal met een vergunning. Controleer de status vóór je biedt bij de gemeente en reken op hogere kosten en een langere doorlooptijd.

Bij een appartement bepaal je niet alles zelf. Het dak, de gevel en vaak ook de kozijnen zijn gemeenschappelijk eigendom. Isolatie daarvan loopt via de Vereniging van Eigenaren, met een besluit van de vergadering en geld uit de gezamenlijke pot. Lees het meerjarenonderhoudsplan en de notulen: staat dakisolatie of gevelrenovatie gepland, en is daar geld voor gespaard? Zo niet, dan kan het jaren duren of een eenmalige bijdrage kosten. Zelf kun je meestal alleen glas, ventilatie en de installatie in je eigen woning aanpakken.

Hoe je het bedrag in je maximum verwerkt

Je bod begint bij je budget, niet bij de vraagprijs. Wat je in totaal kunt besteden, heb je met je hypotheekadviseur vastgesteld. Daar moeten drie dingen in passen: de koopsom, de kosten koper (overdrachtsbelasting, notaris, taxatie en advies) en de verbouwbegroting.

De som is simpel: budget min kosten koper min verbouwbegroting is wat je maximaal kunt bieden. Trek van je totale budget dus eerst de kosten koper af en daarna de € 17.000 uit het voorbeeld hierboven. Wat overblijft is je plafond voor de koopsom, hoe de biedingsronde ook verloopt. Dat getal schrijf je vóór de bezichtiging op en daar blijf je bij. Het grootste risico bij een huis dat nog werk nodig heeft, is dat je de begroting in het heetst van de strijd "wel even uitstelt" om toch te winnen.

Vergelijk daarna je plafond plus de verbouwbegroting met wat vergelijkbare, al verduurzaamde woningen in de buurt recent hebben opgebracht. Ligt het daar duidelijk onder, dan is het huis een goede deal. Ligt het erboven, dan betaal je voor werk dat je zelf nog moet doen.

Twee dingen helpen je hierbij. Verduurzaming kan vaak worden meegefinancierd in je hypotheek, soms op basis van de waarde die het huis ná de verbouwing heeft. Of dat in jouw situatie kan, bespreek je vooraf met je hypotheekadviseur, want het bepaalt mee hoe groot je budget is. En voor isolatie en warmtepompen bestaan de ISDE-subsidie en gemeentelijke regelingen. Trek die niet alvast van je begroting af, want de voorwaarden veranderen en je krijgt het geld pas na uitvoering. Zie het als meevaller.

Een huis dat nog verduurzaamd moet worden, is dus geen reden om af te haken. Wie het huiswerk doet, koopt vaak voor minder en woont binnen een paar maanden in een huis dat net zo goed is als het huis waar de rest voor in de rij stond.

Veelgestelde vragen

Hoe nauwkeurig moet mijn verbouwbegroting zijn voordat ik bied?

Een indicatie per onderdeel met een marge van tien tot vijftien procent is voor een bod meestal genoeg. Heb je tijd, vraag dan een offerte van een isolatiebedrijf of laat een bouwkundige keuring doen met aandacht voor de schil.

Kan ik verduurzaming meefinancieren in mijn hypotheek?

Vaak wel. Geldverstrekkers hebben mogelijkheden om energiebesparende maatregelen mee te financieren, soms op basis van de waarde na verbouwing. Of dat in jouw situatie kan, bespreek je met je hypotheekadviseur, bij voorkeur voordat je gaat bieden.

Wat als de zonnepanelen gehuurd of geleased zijn?

Dan neem je het contract over, inclusief de maandelijkse kosten en de looptijd. Vraag het contract op vóór je biedt en lees de voorwaarden voor overname, afkoop en onderhoud. Reken de kosten mee in je bod.

Mag ik een monument isoleren?

Meestal wel, met beperkingen en vaak met een vergunning. De buitenkant is beschermd, dus voorzetramen, isolatie aan de binnenzijde en dakisolatie van binnenuit komen eerder in beeld dan nieuwe kozijnen of zichtbare zonnepanelen. Controleer de status bij de gemeente.