Energielabel bij het kopen van een huis: wat het wel en niet zegt

Het energielabel staat bovenaan elke woningadvertentie, in een gekleurd balkje van groen naar rood. Veel kopers lezen het als een rapportcijfer: A is goed, E is slecht, klaar. Zo werkt het niet. Het label is een berekening op basis van de kenmerken van het huis, gemaakt door iemand die er één keer doorheen is gelopen. Het zegt iets over isolatie en installaties, en vrijwel niets over wat jij straks aan energie betaalt.

Toch is het label nuttig, als je weet hoe je het leest. In deze blog leggen we uit wat het label meet, waarom je altijd ook de jaarafrekening opvraagt, wat je bij een bezichtiging zelf controleert en wat het label betekent voor je plannen na de koop.

Wat het energielabel precies meet

Een energielabel wordt opgesteld door een gecertificeerde energieadviseur. Die komt langs, meet de woning op en noteert wat hij aantreft: het soort glas, de isolatie van dak, vloer en muren, het type verwarming, de ventilatie en eventuele zonnepanelen. Die gegevens gaan in een rekenmodel dat uitrekent hoeveel energie het huis per vierkante meter nodig heeft bij standaard gebruik. Dat getal bepaalt de letter, van A++++ tot G. Het label is tien jaar geldig en staat op EP-online.nl, waar je het op adres kunt opzoeken.

Het woord "standaard" is belangrijk. Het model gaat uit van een gemiddeld huishouden; wie er echt woont en hoe warm de thermostaat staat, speelt geen rol. Het label zegt dus iets over het huis, niet over de bewoners.

De adviseur rekent bovendien alleen met wat hij kan zien of aantonen. Is de spouw gevuld maar is daar geen factuur of boorgat van, dan rekent hij met de aanname die bij het bouwjaar hoort. Een huis kan daardoor een slechter label hebben dan het verdient.

Voorlopig of definitief: dat verschil is groot

In 2015 kreeg elke woningeigenaar een voorlopig energielabel toegestuurd: een schatting op basis van bouwjaar en woningtype, zonder dat iemand in het huis was geweest. Een voorlopig label zegt dus vooral iets over de bouwperiode.

Een definitief label is door een adviseur ter plekke opgenomen en is bij verkoop verplicht. Zie je in een advertentie toch een voorlopig label of een schatting op bouwjaar, dan moet de verkoper het nog laten opnemen en weet je op dat moment eigenlijk niets.

Let ook op de datum. Labels van vóór 2021 zijn vaak via een vereenvoudigde methode afgegeven, waarbij de eigenaar zelf gegevens invulde en foto's opstuurde. Die labels zijn nog geldig, maar minder betrouwbaar dan een label volgens de huidige methode. Vraag bij twijfel naar het rapport dat bij het label hoort. Daarin staat per onderdeel wat de adviseur heeft aangetroffen, en dat is informatiever dan de letter zelf.

Waarom A geen goed huis is en E geen slecht huis

Een label A uit 2005 betekent dat het huis bij de bouw aan de eisen van toen voldeed: dubbel glas, geïsoleerde schil, HR-ketel. Het zegt niets over een dakkapel die tocht, een cv-ketel van twintig jaar oud of een vloer waar kou doorheen trekt omdat de kruipruimte nat is. Wij zien geregeld huizen met label A waar de bewoners in de winter een plaid op de bank hebben liggen.

Omgekeerd kan een jaren-30-woning met label E een prima huis zijn. Het label is laag omdat het model rekent met een muur zonder spouw en enkel glas op de verdieping, terwijl het dak goed geïsoleerd is, de ketel nieuw en de bewoners minder stoken dan de buren met label C. Bovendien is label E een vertrekpunt: elke maatregel die je neemt, tikt er direct in door.

Het label is daarom het begin van je onderzoek. Het vertelt je waar je naar moet kijken. Hoe je het huis vervolgens stap voor stap verbetert, lees je in Je huis verduurzamen: waar begin je?.

De jaarafrekening zegt wat het label niet zegt

Wil je weten wat het huis werkelijk verbruikt, dan heb je de jaarafrekening van de verkoper nodig. Daarop staat hoeveel kuub gas en hoeveel kilowattuur stroom er in een jaar doorheen is gegaan. Kijk naar die hoeveelheden en niet naar de euro's, want tarieven veranderen en de verkoper heeft misschien een ander contract dan jij straks.

Zo vraag je hem op: mail de verkopend makelaar en vraag om de laatste jaarafrekening van gas en stroom, of om een screenshot van het jaarverbruik uit de app van de energieleverancier. Krijg je het niet, dan is dat op zichzelf al informatie.

Een paar handvatten, als indicatie. Een gemiddeld huishouden in een rijwoning zit grofweg rond de 1.000 tot 1.200 kuub gas per jaar, een ongeïsoleerde woning uit de jaren 70 vaak ruim boven de 1.500 en een goed geïsoleerd huis met HR++ glas vaak onder de 800. Zit het verbruik ver van wat je bij het label verwacht, vraag dan door. Soms stookt de verkoper nauwelijks omdat hij alleen woont, soms is het huis beter geïsoleerd dan het label laat zien. Allebei wil je weten voordat je biedt.

Wat je zelf checkt tijdens de bezichtiging

De kenmerken achter het label kun je voor een groot deel zelf controleren.

Het glas. Kijk naar de strip tussen de twee glasplaten, in de hoek van het raam. Daar staat vaak een code met een jaartal of fabrikant. Dubbel glas van vóór 2000 is gewoon dubbel glas, geen HR++. Twijfel je, houd dan je telefoonlampje tegen het raam: bij HR-glas heeft één van de weerspiegelingen een andere kleur, door de coating. Kijk ook op de verdieping, want daar zit vaak nog enkel glas terwijl beneden alles is vervangen.

Het dak. Ga naar de zolder en kijk naar de binnenkant van het dak. Zie je dakpannen, folie of kaal houten beschot, dan is het dak niet geïsoleerd. Zie je platen, isolatiedekens of een afgetimmerde wand, dan wel. Vraag hoe dik de isolatie is, want drie centimeter uit 1985 is wat anders dan twaalf centimeter van vorig jaar.

De vloer. Vraag of het kruipluik open mag en schijn met je telefoon naar de onderkant van de vloer. Isolatieschuim of platen zie je direct. Kijk meteen of de kruipruimte droog is. Bij woningen uit 1965 tot 1985 let je ook op het type vloer; lees daarover Kwaaitaalvloer of Mantavloer: hoe check je het?.

De spouw. Loop om het huis heen en kijk naar de voegen. Een regelmatig patroon van dichtgezette boorgaten betekent dat de spouw achteraf is gevuld. Huizen van na grofweg 1980 kregen bij de bouw vaak al isolatie in de spouw, dun naar huidige maatstaven.

De ketel. Kijk op het typeplaatje van de cv-ketel naar het bouwjaar. Een ketel gaat gemiddeld vijftien tot achttien jaar mee, dus een ketel uit 2008 is een kostenpost die eraan komt.

De ventilatie. Zitten er roosters in de kozijnen? Is er mechanische afzuiging in keuken en badkamer, en hoor je die draaien? Een goed geïsoleerd huis zonder ventilatie herken je aan zwarte hoekjes in de badkamer en beslagen ramen in de ochtend.

Deze punten staan ook in onze bezichtigingschecklist, met de vragen die je erbij stelt.

Download de gratis bezichtigingschecklist

Wat het label betekent voor je plannen na de koop

Het label is ook een kaart van wat er nog kan. Koop je een huis met label D, dan zie je in het rapport welke onderdelen het label omlaag trekken, meestal de muren, de vloer of het glas. Pak je die aan, dan maakt het huis vaak een sprong van twee of meer labelstappen. Een rijwoning die van D naar B gaat na spouw, vloer en HR++ glas is geen uitzondering.

Wil je dat nieuwe label officieel vastgelegd hebben, dan laat je na de verbouwing een nieuwe opname doen. Dat kost grofweg € 200 tot € 400. Bewaar de facturen van alle maatregelen, want daarmee kan de adviseur de isolatie meerekenen. Vergeet daarbij de ventilatie niet: een huis dat ineens veel dichter is, moet ook beter kunnen ademen.

Telt het label mee bij je financiering?

Steeds vaker wel. Geldverstrekkers kijken bij het bepalen van wat je kunt lenen ook naar het energielabel, en verduurzaming kan vaak worden meegefinancierd. Hoe dat in jouw situatie uitpakt, is werk voor je hypotheekadviseur. Bespreek het vóór je biedt, dan weet je welke ruimte je hebt. Voor isolatie en warmtepompen bestaat daarnaast de ISDE-subsidie en veel gemeenten hebben eigen regelingen; de voorwaarden wijzigen, dus zoek ze op als je offertes aanvraagt.

Lees het label dus als een eerste indruk, vraag het rapport en de jaarafrekening op en controleer de belangrijkste kenmerken zelf. Dan weet je wat je koopt en wat het kost om te verbeteren.

Veelgestelde vragen

Is een energielabel verplicht bij verkoop?

Ja. De verkoper moet bij de overdracht een geldig definitief energielabel hebben. Staat er in de advertentie nog een voorlopig label of een schatting, dan is het label nog niet opgenomen.

Zegt het energielabel iets over mijn energierekening?

Nauwelijks. Het label is een berekening bij standaard gebruik, geen meting van het echte verbruik. Wat het huis werkelijk gebruikt, lees je op de jaarafrekening van de verkoper. Kijk daarbij naar de hoeveelheden gas en stroom.

Kan ik een energielabel zelf controleren?

Voor een groot deel wel. Het rapport bij het label staat op EP-online.nl en daarin staat per onderdeel wat de adviseur heeft gezien. Tijdens de bezichtiging check je glas, dak, vloer, spouw, ketel en ventilatie zelf en vergelijk je dat met het rapport.

Hoeveel stijgt het label als ik ga isoleren?

Dat hangt af van waar het huis nu staat en wat je doet. Spouw, vloer en HR++ glas samen leveren bij een gemiddelde rijwoning vaak twee of meer labelstappen op. Een nieuwe opname legt dat officieel vast.