Een bod uitbrengen op een woning is meer dan een bedrag noemen. Een bod bestaat uit een bedrag en uit voorwaarden. Wie alleen over het bedrag nadenkt, slaat de helft over. En wie maar één bedrag in zijn hoofd heeft, weet niet wat hij doet als de verkoper nee zegt.
Daarom helpt het om vooraf in drie scenario's te denken: een voorzichtig bod, een gebalanceerd bod en een bod met maximale kans. Bij elk scenario hoort een eigen bedrag, een eigen set voorwaarden en een eigen risico. In deze blog lees je hoe dat werkt.
In het kort
- Begin bij de waarde van de woning en laat de vraagprijs los.
- Een bod bestaat uit een bedrag en uit voorwaarden.
- Drie scenario's: voorzichtig, gebalanceerd en maximale kans.
- Bepaal je maximum voordat het bieden begint.
- Geen enkel scenario geeft zekerheid dat je de woning krijgt.
Begin bij de waarde van de woning
Elk scenario begint met dezelfde vraag: wat is deze woning waard? De vraagprijs is daarvoor geen goed vertrekpunt, want dat is een keuze van de verkoper. Hoe de waarde wel tot stand komt, lees je in Hoe bepaal je de marktwaarde van een woning?.
De waarde is nooit één exact bedrag. Het is een bandbreedte. De drie scenario's liggen op verschillende plekken in die bandbreedte.
Een bod is meer dan een bedrag
Naast het bedrag doe je de verkoper een voorstel over de voorwaarden. Die wegen voor een verkoper vaak zwaarder dan je denkt.
De opleverdatum. Dat is de dag waarop de woning van eigenaar wisselt. Een verkoper die al een andere woning heeft gekocht, zit vaak vast aan een datum. Kun jij daarin meebewegen, dan is je bod meer waard.
De ontbindende voorwaarden. Dat zijn afspraken waarmee je zonder boete van de koop af kunt, bijvoorbeeld als je de hypotheek niet rond krijgt of als een bouwkundige keuring tegenvalt. Voor jou zijn ze een vangnet. Voor de verkoper betekenen ze onzekerheid. Meer hierover lees je in Wat is een ontbindende voorwaarde?.
Wat er achterblijft. Soms neem je spullen over, zoals de vloer, de gordijnen of de zonnepanelen. Ook dat kan onderdeel zijn van je bod.
Het hoogste bod wint daarom niet altijd. Een iets lager bod met een passende opleverdatum en weinig onzekerheid kan voor de verkoper aantrekkelijker zijn.
Scenario 1: het voorzichtige bod
Het voorzichtige bod ligt aan de onderkant van de bandbreedte. Je neemt de voorbehouden op die je nodig hebt, zoals financiering en een bouwkundige keuring.
Dit scenario past bij een woning die al langer te koop staat, bij weinig belangstelling of bij een woning waar veel aan moet gebeuren. Je loopt weinig risico om te veel te betalen. De kans dat een ander je voor is, is bij veel belangstelling wel groter.
Scenario 2: het gebalanceerde bod
Het gebalanceerde bod ligt rond het midden van de bandbreedte: een bedrag dat past bij wat de woning waard is, met voorwaarden die voor beide partijen redelijk zijn.
Dit is het scenario voor de meeste situaties. Je betaalt een prijs die je kunt onderbouwen, en je bod is serieus genoeg om kans te maken.
Scenario 3: het bod met maximale kans
Dit bod ligt aan de bovenkant van de bandbreedte, met zo min mogelijk onzekerheid voor de verkoper. Denk aan een opleverdatum die precies bij de verkoper past en aan zo weinig voorbehouden als verantwoord is.
Dit scenario past bij een woning met veel belangstelling waarvan je zeker weet dat je haar wilt hebben. De kans dat je bod wordt geaccepteerd is het grootst, en het risico ook. Laat een voorbehoud alleen weg als je precies weet wat de gevolgen zijn. Bespreek het financieringsvoorbehoud altijd eerst met je hypotheekadviseur.
Ook bij dit scenario blijft het een bod. Je weet nooit wat anderen bieden, en geen enkele strategie geeft zekerheid.
Bepaal je maximum vooraf
Welke van de drie je ook kiest: leg vast wat je hoogste bod is voordat het bieden begint. Schrijf het bedrag op. In een biedstrijd is de verleiding groot om er steeds iets bij te doen, en achteraf weet je dan niet meer waarom.
Houd bij je maximum rekening met de taxatie. De bank leent je maximaal de getaxeerde waarde van de woning. Bied je meer dan die waarde, dan betaal je het verschil uit eigen geld.
Welk biedscenario past bij welke biedprocedure?
Vraag de verkopend makelaar hoe het bieden verloopt. Er zijn grofweg twee manieren.
Onderhandelen. Je doet een bod en de verkoper reageert met een tegenbod of een afwijzing. Je kunt dan lager beginnen en naar elkaar toe bewegen. Het voorzichtige of het gebalanceerde scenario is hier een logisch begin.
Inschrijven. Alle geïnteresseerden brengen vóór een vaste datum één bod uit. Je krijgt geen tweede kans. Dan bied je meteen wat de woning jou waard is, met de voorwaarden die je het sterkst kunt maken.
Kom je er zelf niet uit welk bod bij een woning past? Wij kunnen je daarbij helpen.
Wil je het hele koopproces op een rij, van budget tot sleutel? Dat staat in onze gratis aankoopgids voor starters.
Download de gratis aankoopgids voor starters
Veelgestelde vragen over bieden
Wint het hoogste bod altijd?
Nee. De verkoper kiest het bod dat hem het best past. Voorwaarden zoals de opleverdatum en de voorbehouden spelen daarbij mee. Een verkoper is ook niet verplicht om aan de hoogste bieder te verkopen.
Mag de verkoper na mijn bod nog met anderen onderhandelen?
Ja. Zolang er geen overeenstemming is, mag de verkoper met meerdere bieders praten. De verkopend makelaar hoort wel eerlijk te zijn over de procedure.
Kun je een bod nog intrekken?
Ja, zolang de verkoper het niet heeft geaccepteerd. Ook na een mondeling akkoord ben je als particuliere koper pas gebonden als de koopakte is getekend. Daarna heb je nog drie dagen wettelijke bedenktijd.
Moet je boven de vraagprijs bieden?
Dat hangt af van de waarde van de woning. Ligt de vraagprijs onder de waarde, dan kan bieden boven de vraagprijs verstandig zijn. Lees meer in Overbieden: wanneer wel en wanneer niet?.