De marktwaarde van een woning is het bedrag dat een koper er op dit moment voor wil betalen. Dat bedrag staat nergens in de advertentie. De vraagprijs is het niet, en de WOZ-waarde ook niet.
Toch is het de belangrijkste vraag voordat je een bod doet. Bied je te weinig, dan gaat de woning naar een ander. Bied je te veel, dan betaal je daar jarenlang voor. In deze blog lees je hoe de marktwaarde tot stand komt en wat je er als koper mee doet.
In het kort
- De vraagprijs is een keuze van de verkoper en zegt weinig over de waarde.
- De marktwaarde wordt bepaald aan de hand van referentietransacties.
- Oppervlakte, staat, ligging en energielabel maken het verschil.
- De WOZ-waarde zegt niets over wat een woning nu waard is.
- Een taxatie komt pas na de koop en is bedoeld voor de bank.
Waarom de vraagprijs je weinig vertelt
De vraagprijs is de prijs waarmee de verkoper de markt op gaat. Dat bedrag kiest hij samen met zijn makelaar, en daar zit een strategie achter. Sommige woningen worden bewust laag ingezet om veel kijkers en veel biedingen te trekken. Andere staan er hoog op, omdat de verkoper ruimte wil houden om te onderhandelen of omdat hij simpelweg veel van zijn huis verwacht.
Wie een vast percentage boven de vraagprijs biedt, laat zijn bod dus afhangen van een keuze van de verkoper. Bij een laag ingezette woning zit je dan nog onder de waarde. Bij een hoog ingezette woning betaal je te veel.
Wat de marktwaarde wel bepaalt
De waarde van een woning wordt bepaald aan de hand van referentietransacties: wat vergelijkbare woningen in dezelfde buurt recent werkelijk hebben opgebracht. Het gaat daarbij om de prijs waarvoor ze zijn verkocht. De vraagprijs van die woningen doet er niet toe.
Geen twee woningen zijn gelijk. Daarom wordt er gecorrigeerd voor de verschillen. Dit zijn de factoren die het zwaarst wegen:
- Ligging. Dezelfde woning is in de ene straat meer waard dan twee straten verderop. Denk aan uitzicht, verkeer, parkeren en voorzieningen.
- Woonoppervlakte en indeling. Meer vierkante meters is meer waard, maar een onhandige indeling drukt de prijs.
- Staat van onderhoud. Een woning waar je zo in kunt is meer waard dan een woning waar het dak, de kozijnen of de keuken aan vervanging toe zijn.
- Energielabel. Goede isolatie en zuinige installaties tellen steeds zwaarder mee.
- Buitenruimte. Een tuin, een balkon of een dakterras, en de ligging ten opzichte van de zon.
- Bij een appartement: de VvE en eventuele erfpacht. Een gebouw met achterstallig onderhoud of een ongunstige erfpacht is minder waard. Meer daarover lees je in Wat is een VvE en waarom is het belangrijk? en Wat is erfpacht en wat zijn de risico's?.
Waarom de WOZ-waarde geen maatstaf is
De WOZ-waarde is de waarde die de gemeente gebruikt om belastingen te berekenen. Ze wordt vastgesteld op een peildatum in het verleden en met modellen die niet in de woning hebben gekeken. Een nieuwe keuken, een lekkend dak of een verbouwde zolder zit er niet in. De WOZ-waarde zegt daarom niets over wat een woning op dit moment werkelijk waard is.
Hetzelfde geldt voor de gratis waardechecks die je online vindt. Ze geven een grove indicatie op basis van adres en oppervlakte. Voor een bod van een paar ton is dat te weinig.
Marktwaarde en taxatiewaarde: wat is het verschil?
Een taxatie is een officiële waardebepaling door een taxateur. Je hebt haar nodig voor je hypotheek, en ze wordt pas gedaan nadat je de woning hebt gekocht. Een taxatie helpt je dus niet bij het bepalen van je bod.
Ze is wel van belang voor je financiering. De bank leent je maximaal de waarde uit het taxatierapport. Valt de taxatie lager uit dan de koopsom, dan betaal je het verschil uit eigen geld. Ook daarom wil je vóór je bod weten wat een woning ongeveer waard is.
Waarom het zelf lastig is
Je kunt zelf een eerste gevoel krijgen door te kijken wat er in de buurt te koop staat en is verkocht. Verder komen is lastiger. Verkoopprijzen staan niet op Funda, en een woning die vergelijkbaar lijkt, blijkt dat van binnen vaak niet te zijn. Het verschil tussen een opgeknapte en een gedateerde woning in dezelfde straat kan in de tienduizenden euro's lopen.
Kom je er zelf niet uit? Wij kunnen je daarbij helpen.
Wat doe je met de marktwaarde?
Weet je wat een woning ongeveer waard is, dan kun je bepalen wat je wilt bieden en waar je grens ligt. Hoe je dat aanpakt lees je in Wat zijn de drie biedscenario's die je moet kennen?. Of bieden boven de vraagprijs verstandig is, lees je in Overbieden: wanneer wel en wanneer niet?.
Wil je het hele koopproces op een rij, van budget tot sleutel? Dat staat in onze gratis aankoopgids voor starters.
Download de gratis aankoopgids voor starters
Veelgestelde vragen over de marktwaarde
Is de vraagprijs hetzelfde als de marktwaarde?
Nee. De vraagprijs is een keuze van de verkoper en zijn makelaar. Ze kan onder, op of boven de marktwaarde liggen.
Is de WOZ-waarde gelijk aan de marktwaarde?
Nee. De WOZ-waarde is vastgesteld op een peildatum in het verleden en houdt geen rekening met de staat van de woning van binnen. Ze zegt niets over wat een woning vandaag opbrengt.
Wanneer wordt een woning getaxeerd?
Meestal nadat je de woning hebt gekocht, als onderdeel van je hypotheekaanvraag. De taxatie is bedoeld voor de geldverstrekker.
Wat als de taxatie lager is dan mijn bod?
Dan leent de bank je maximaal de getaxeerde waarde. Het verschil met de koopsom betaal je uit eigen geld. Bespreek dit vooraf met je hypotheekadviseur.