Overbieden: wanneer wel en wanneer niet?

Overbieden betekent dat je meer biedt dan de vraagprijs. Dat klinkt als te veel betalen, maar dat hoeft het niet te zijn. Het hangt ervan af hoe de vraagprijs zich verhoudt tot wat de woning waard is.

Je kunt twintigduizend euro boven de vraagprijs bieden en nog steeds onder de waarde kopen. Je kunt ook precies de vraagprijs bieden en te veel betalen. In deze blog lees je wanneer overbieden verstandig is, wanneer niet, en hoe je voorkomt dat je in een biedstrijd over je grens gaat.

Waarom er wordt overboden

Veel woningen worden met een lage vraagprijs op de markt gezet. Dat is een bewuste keuze van de verkoper en zijn makelaar. Een lage vraagprijs trekt meer kijkers, en meer kijkers betekent meer biedingen. De uiteindelijke verkoopprijs komt dan vanzelf boven de vraagprijs uit.

"Bieden vanaf" en "vraagprijs" betekenen in de praktijk hetzelfde: een startpunt. De verkopend makelaar weet wat vergelijkbare woningen hebben opgebracht en kiest een bedrag dat daar onder ligt, zodat er een biedstrijd ontstaat. Hij doet dit elke week. Voor jou is het misschien de eerste keer.

Hoeveel je boven de vraagprijs zit, zegt daarom weinig. Het gaat om wat de woning waard is, en of jouw bod daarbij past. Hoe die waarde tot stand komt, lees je in Hoe bepaal je de marktwaarde van een woning?.

Wanneer is overbieden verstandig?

De vraagprijs ligt onder de waarde. Wijzen vergelijkbare verkopen in de buurt op een hogere waarde dan de vraagprijs, dan is een bod boven de vraagprijs gewoon een bod op de waarde.

Er is veel belangstelling. Bij een inschrijving met veel bieders maak je met een bod op de vraagprijs weinig kans.

Je weet wat de woning jou waard is. Je hebt een maximum bepaald, je kunt het betalen en je staat er ook over een jaar nog achter.

Wanneer is overbieden onverstandig?

Je kunt het bedrag niet onderbouwen. Je biedt meer omdat je bang bent de woning te verliezen, of omdat je al een paar keer bent misgegrepen. Dat is begrijpelijk, maar het is geen reden voor een prijs.

Je hebt het eigen geld niet. De bank leent je maximaal de getaxeerde waarde van de woning. Bied je meer dan die waarde, dan betaal je het verschil zelf. Dat komt bovenop de kosten koper.

De woning heeft kosten die je niet hebt meegerekend. Een dak, een fundering of een keuken die vervangen moet worden hoort in je bod thuis. Wie overbiedt op een woning met achterstallig onderhoud, betaalt twee keer.

De vraagprijs ligt al op of boven de waarde. Niet elke woning is laag ingezet. Bij een woning die al lang te koop staat is er vaak juist ruimte om onder de vraagprijs te bieden.

Hoeveel overbieden is normaal?

Daar bestaat geen vast percentage voor. Het verschilt per regio, per type woning en per verkopend makelaar. De ene makelaar zet woningen standaard laag in, de andere dicht bij de waarde. Een gemiddeld overbiedpercentage zegt daarom weinig over de woning waar jij op wilt bieden.

Gebruik zo'n percentage dus niet als rekenregel. Kijk naar wat vergelijkbare woningen in dezelfde buurt hebben opgebracht.

Het risico van de taxatie

Na de koop laat je de woning taxeren voor je hypotheek. Komt de taxateur lager uit dan de koopsom, dan financiert de bank dat verschil niet. Je moet het dan uit eigen geld betalen.

Heb je dat geld niet, dan kan je financiering in gevaar komen. Met een financieringsvoorbehoud kun je in dat geval onder voorwaarden nog van de koop af. Zonder dat voorbehoud riskeer je een boete. Bespreek daarom vóór je biedt met je hypotheekadviseur hoeveel eigen geld je kunt inzetten.

Rekenvoorbeeld: overbieden bij een lagere taxatie

Stel, een woning staat te koop voor 380.000 euro. Er is veel belangstelling en je biedt 400.000 euro. Dat is ruim 5 procent boven de vraagprijs. Je bod wordt geaccepteerd en je tekent de koopakte met een financieringsvoorbehoud.

Daarna komt de taxateur. Die kijkt naar vergelijkbare verkopen en naar de staat van de woning, en komt uit op 390.000 euro. De bank financiert maximaal die taxatiewaarde. Het verschil van 10.000 euro betaal je zelf. Daar komen de kosten koper nog bij: de notaris, de taxatie, het hypotheekadvies en, als je geen recht hebt op de startersvrijstelling, 2 procent overdrachtsbelasting. Bij een koopsom van 400.000 euro is dat 8.000 euro.

Valt de taxatie verder terug, naar bijvoorbeeld 375.000 euro, dan loopt het verschil op tot 25.000 euro, ruim 6 procent van de koopsom. Heb je dat eigen geld niet, dan kun je met een financieringsvoorbehoud onder voorwaarden van de koop af. Zonder voorbehoud ben je aan de koop gebonden. Kom je de koopovereenkomst dan niet na, dan geldt de gebruikelijke boete van 10 procent van de koopsom. Bij vier ton is dat 40.000 euro.

Het voorbeeld laat zien waar het om draait. Je risico zit in het verschil tussen je bod en de taxatiewaarde. Hoeveel procent je boven de vraagprijs zit, zegt daar weinig over: 5 procent overbieden op een laag ingezette woning kan veilig zijn, terwijl 2 procent overbieden op een woning die al op de waarde staat meteen eigen geld kost. Bepaal daarom vooraf hoeveel eigen geld je kunt missen, en reken terug wat je maximaal kunt bieden als de taxatie tegenvalt.

Overbieden zonder financieringsvoorbehoud: verstandig?

In een biedstrijd hoor je vaak dat een bod zonder financieringsvoorbehoud meer kans maakt. Vanuit de verkoper gezien klopt dat: hij weet dan zeker dat de koop doorgaat, ook als jouw hypotheek niet rondkomt. Voor jou betekent het dat je het hele risico van de taxatie en de financiering zelf draagt.

Dat kan verantwoord zijn als je ruim eigen geld hebt, je hypotheekadviseur je situatie volledig heeft doorgerekend en de waarde van de woning weinig onzekerheid kent. In alle andere gevallen is het een gok met een grote inzet, want kun je de woning niet afnemen, dan kost dat je de boete van 10 procent van de koopsom.

Een tussenweg is een financieringsvoorbehoud met een korte termijn. Je hypotheekadviseur weet hoeveel weken hij nodig heeft voor een aanvraag; vraag dat vóór je biedt. Zo geef je de verkoper snel zekerheid en houd je zelf een uitweg. Hoe zo'n voorbehoud werkt, lees je in Wat is een ontbindende voorwaarde?.

Overbieden bij een inschrijving of in een onderhandeling

Hoe het bieden verloopt, bepaalt ook hoe je met overbieden omgaat. Bij een verkoop bij inschrijving brengt iedereen vóór een vaste datum één bod uit, met voorwaarden. Daarna kiest de verkoper. Je krijgt meestal geen tweede kans, dus je bod moet in één keer goed zijn: het bedrag dat de woning jou waard is, met de voorwaarden die je kunt dragen. Een bod op de vraagprijs om te kijken wat er gebeurt, heeft hier weinig zin.

In een gewone onderhandeling ligt dat anders. Je doet een openingsbod, de verkoper reageert, en je kunt stap voor stap omhoog tot je grens. Houd er wel rekening mee dat de verkopend makelaar tussendoor andere kandidaten kan toelaten, waardoor een onderhandeling alsnog een inschrijving wordt. In beide gevallen staat je grens vast voordat je begint. Het verschil zit in het tempo waarin je ernaartoe beweegt.

Meer kans zonder meer te bieden

Een hoger bedrag is niet de enige manier om je bod sterker te maken. De voorwaarden tellen ook mee. En een woning die nog verduurzaamd moet worden, wordt vaak minder overboden; hoe je dat benut lees je in Verduurzaming meerekenen in je bod.

• De opleverdatum. Vraag wanneer de verkoper eruit wil en sluit daarbij aan.
• Duidelijkheid over je financiering. Laat zien dat je je financiën hebt uitgezocht.
• Korte termijnen. Een voorbehoud met een korte termijn geeft de verkoper sneller zekerheid.

Hoe je bedrag en voorwaarden combineert, lees je in Wat zijn de drie biedscenario's die je moet kennen?.

Bepaal je grens vooraf

Schrijf je maximum op voordat je biedt, en houd je eraan. Wie tijdens een biedstrijd zijn grens steeds een stukje opschuift, weet achteraf niet meer waarom hij dat bedrag heeft geboden.

Verlies je de woning aan een hoger bod, dan is dat vervelend. Het betekent ook dat een ander meer heeft betaald dan jij verantwoord vond.

Kom je er niet uit wat een woning waard is en waar je grens moet liggen? Wij kunnen je daarbij helpen.

Wil je het hele koopproces op een rij hebben, van je budget tot de sleutel? Daarvoor hebben we een gratis aankoopgids voor starters gemaakt.

Download de gratis aankoopgids voor starters

Veelgestelde vragen over overbieden

Moet je altijd overbieden?

Nee. Het hangt af van de waarde van de woning en van de belangstelling. Bij een woning die al lang te koop staat, kan een bod onder de vraagprijs passend zijn.

Hoeveel procent overbieden is gebruikelijk?

Er is geen percentage dat overal geldt. Het verschilt per regio, per woning en per verkopend makelaar. Ga uit van de waarde van de woning en niet van een gemiddelde.

Kun je overbieden met een hypotheek financieren?

Tot de getaxeerde waarde van de woning wel. Wat je daarboven biedt, betaal je uit eigen geld. Je hypotheekadviseur kan uitrekenen wat in jouw situatie mogelijk is.

Wat als je steeds wordt overboden?

Kijk dan of het aan het bedrag ligt of aan iets anders. Soms zit het verschil in de voorwaarden, en soms kijk je naar woningen die boven je budget verkocht worden. Het helpt om bij elke woning eerst de waarde te bepalen.

Kan ik nog terug als ik te veel heb geboden?

Zolang de koopakte niet is getekend, ben je als particuliere koper nergens aan gebonden; de koop van een woning geldt pas als hij op papier staat. Na het tekenen heb je drie dagen wettelijke bedenktijd. In die dagen kun je zonder opgaaf van reden van de koop af. Daarna ben je gebonden, tenzij een ontbindende voorwaarde van toepassing is.

Moet ik de woning laten taxeren voordat ik bied?

Dat is niet gebruikelijk. De taxatie voor je hypotheek volgt na de koop, en vooraf taxeren kost geld en vraagt de medewerking van de verkoper. Wat je wel vooraf doet, is zelf de waarde bepalen aan de hand van vergelijkbare verkopen in de buurt. Die waardebepaling is de basis van je bod en van je maximum.