Bij erfpacht koop je de woning, maar niet de grond waarop ze staat. Die grond blijft van iemand anders, meestal de gemeente. Jij krijgt het recht om de grond te gebruiken en betaalt daar een vergoeding voor. Die vergoeding heet de canon.
Erfpacht kom je vooral tegen in de grote steden. Een woning op erfpacht kan een prima koop zijn. Je moet dan wel weten welke afspraken er gelden, want die verschillen sterk en bepalen wat je de komende jaren betaalt. In deze blog lees je hoe erfpacht werkt en wat je controleert.
In het kort
- Bij erfpacht huur je de grond en betaal je daarvoor een canon.
- De eigenaar van de grond is de gemeente of een particuliere partij.
- Het grootste risico is een hogere canon aan het einde van een tijdvak.
- Controleer of de canon is afgekocht en tot wanneer.
- Bij particuliere erfpacht kijken geldverstrekkers extra kritisch.
De begrippen die je moet kennen
De erfverpachter. De eigenaar van de grond. Vaak is dat de gemeente. Soms is het een particuliere partij, zoals een belegger, een stichting of een kerk.
De canon. Het bedrag dat je betaalt voor het gebruik van de grond, meestal per jaar of per half jaar.
Het tijdvak. De periode waarvoor de canon en de voorwaarden zijn vastgelegd. Aan het einde van een tijdvak kan de canon opnieuw worden vastgesteld.
Afkoop. De canon is voor een bepaalde periode, of voor altijd, vooruit betaald. Tot het einde van die periode betaal je geen canon.
De erfpachtvoorwaarden. De regels die bij het erfpachtrecht horen. Ze staan in de akte waarmee de erfpacht is gevestigd en in de algemene bepalingen waar die akte naar verwijst.
Welke vormen van erfpacht zijn er?
Tijdelijke erfpacht. Het recht loopt af op een vaste datum. Daarna moet er een nieuwe afspraak komen. Dit is de minst zekere vorm.
Voortdurende erfpacht. Het recht loopt door, maar is verdeeld in tijdvakken. Na elk tijdvak kunnen de canon en de voorwaarden worden aangepast.
Eeuwigdurende erfpacht. Het recht loopt altijd door en de canon wordt niet meer herzien, hooguit jaarlijks aangepast aan de inflatie. Is de canon ook nog afgekocht, dan lijkt dit in de praktijk veel op eigen grond.
Wat zijn de risico's?
De canon gaat omhoog. Aan het einde van een tijdvak wordt de canon opnieuw berekend, vaak op basis van de waarde van de grond op dat moment. Is die waarde sterk gestegen, dan kan de canon een veelvoud worden van wat je nu betaalt.
De afkoop loopt af. Een woning waarvan de canon is afgekocht tot over vijf jaar, kost je nu niets aan erfpacht. Daarna wel, en hoeveel weet je nog niet.
De voorwaarden zijn ongunstig. Bij particuliere erfpacht staan soms bepalingen in het contract die de erfverpachter veel ruimte geven, bijvoorbeeld om de canon te verhogen. Geldverstrekkers financieren zulke contracten niet altijd.
De woning is lastiger te verkopen. Hoe dichter het einde van een tijdvak of afkoopperiode nadert, hoe meer vragen kopers en hun banken stellen.
Waarom een woning op erfpacht goedkoper lijkt
Een woning op erfpacht heeft vaak een lagere vraagprijs dan een vergelijkbare woning op eigen grond. Dat is logisch: je koopt de grond niet. Daar staat de canon tegenover. Wie alleen naar de koopsom kijkt, vergelijkt dus niet eerlijk. Reken de canon mee in wat de woning je per maand kost, nu en na het einde van het tijdvak.
Een voorbeeld met erfpacht: afgekocht, jaarlijks of binnenkort herzien
Stel dat je drie vergelijkbare appartementen bekijkt in dezelfde straat, alle drie op gemeentelijke erfpacht. De bedragen hieronder zijn fictief en bewust rond gehouden.
Woning A: de canon is eeuwigdurend afgekocht. De vorige eigenaar heeft in één keer betaald, voor altijd. Jij betaalt geen canon, nu niet en later niet. Voor jouw lasten lijkt deze woning op een woning op eigen grond. De vraagprijs is daardoor meestal het hoogst van de drie.
Woning B: een jaarlijkse canon van, stel, 1.500 euro. Die canon loopt door en wordt elk jaar aangepast aan de inflatie. Het tijdvak loopt nog twintig jaar, dus je weet vrij precies wat je de komende jaren betaalt. Bij het vergelijken tel je die 1.500 euro per jaar op bij wat de woning je kost.
Woning C: dezelfde canon, en het tijdvak eindigt over drie jaar. Nu betaal je hetzelfde als bij woning B. Het verschil zit in wat daarna komt. Bij de herziening wordt de canon opnieuw vastgesteld op basis van de grondwaarde van dat moment. Is de grond sinds de vorige vaststelling veel meer waard geworden, dan kan de canon bijvoorbeeld naar 4.000 euro per jaar gaan. Ook dat bedrag is fictief, al is zo'n sprong in de praktijk geen uitzondering.
Twee woningen met dezelfde canon kunnen dus een heel verschillende koop zijn. De hoogte van de canon op dit moment zegt weinig. Hoe lang die vaststaat en wat er daarna gebeurt, zegt veel meer. Bij woning C hoort een lager bod dan bij woning B, of je vraagt de verkoper eerst te laten uitzoeken wat de nieuwe canon wordt. Bij veel gemeenten kun je daar vooraf een opgave van krijgen.
Erfpacht in Amsterdam en op andere plekken
Amsterdam is de bekendste erfpachtstad van Nederland. Het grootste deel van de grond in de gemeente is in erfpacht uitgegeven, dus wie in Amsterdam koopt, krijgt er bijna altijd mee te maken. De gemeente werkte lang met voortdurende erfpacht in tijdvakken van tientallen jaren. Aan het einde van zo'n tijdvak werd de canon opnieuw vastgesteld, wat bij veel eigenaren tot forse verhogingen leidde. Sinds enkele jaren kun je overstappen naar eeuwigdurende erfpacht: je legt de canon dan voor altijd vast, met alleen nog een jaarlijkse inflatiecorrectie, of je koopt hem in één keer af. Veel eigenaren hebben die overstap gemaakt, lang niet allemaal. Koop je in Amsterdam, vraag dan altijd of de overstap is gedaan en zo niet, wat die zou kosten.
Ook andere gemeenten geven grond uit in erfpacht, al is het daar minder wijdverbreid en verschillen de voorwaarden per stad. In Noord-Holland buiten Amsterdam kom je het tegen bij specifieke wijken of complexen.
Gemeentelijk of particulier. Bij gemeentelijke erfpacht zijn de voorwaarden gestandaardiseerd en beslist de gemeenteraad over het stelsel. Bij particuliere erfpacht is de erfverpachter een belegger, een stichting, een kerk, een waterschap of een organisatie als Staatsbosbeheer, en zijn de voorwaarden per contract afgesproken. Je komt het tegen op de Waddeneilanden, in oude binnensteden, bij landgoederen en soms in nieuwbouw waar een belegger de grond houdt. Zulke contracten kunnen prima zijn, al zijn ze minder voorspelbaar en kijken banken er scherper naar.
Eeuwigdurend of voortdurend. Bij voortdurende erfpacht wordt de canon na elk tijdvak herzien. Bij eeuwigdurende erfpacht ligt de canon voor altijd vast, afgezien van de jaarlijkse inflatiecorrectie. Wie kiest tussen twee woningen die verder gelijk zijn, kiest met eeuwigdurende erfpacht de meest voorspelbare.
Wat doet erfpacht met je hypotheek?
Een geldverstrekker wil zeker weten dat het onderpand zijn waarde houdt zolang de lening loopt. Bij erfpacht komt daar een vraag bij: hoe lang loopt het erfpachtrecht nog, en wat gebeurt er met de canon in de tussentijd?
De looptijd. Bij tijdelijke erfpacht kijkt de geldverstrekker naar de einddatum van het recht. Loopt dat eerder af dan de hypotheek, dan is dat meestal een probleem. Geldverstrekkers stellen daarom eisen aan de resterende looptijd van de erfpacht ten opzichte van de looptijd van de lening. Bij voortdurende en eeuwigdurende erfpacht speelt dit minder, omdat het recht doorloopt.
De canon. De canon telt mee als vaste last en drukt zo op de ruimte voor de hypotheek. Is de canon afgekocht, dan valt die last weg zolang de afkoop loopt. Eindigt de afkoop of het tijdvak binnen de looptijd van de hypotheek, dan wil de geldverstrekker weten wat de canon daarna wordt.
Particuliere erfpacht. Hiervoor hanteren Nederlandse banken gezamenlijke criteria waaraan een contract moet voldoen om financierbaar te zijn, zoals een duidelijke methode voor het vaststellen van de canon. Een notaris kan beoordelen of een contract daaraan voldoet en daar een verklaring over afgeven. Zonder zo'n verklaring kan het lastig zijn om een hypotheek te krijgen.
Wat dit betekent voor wat jij kunt lenen, bespreek je met je hypotheekadviseur. Lees ook Hoeveel kan ik lenen voor een woning?.
Wat controleer je voordat je biedt?
Vraag de erfpachtvoorwaarden op bij de verkopend makelaar en zoek de antwoorden op deze vragen:
- Wie is de eigenaar van de grond: de gemeente of een particuliere partij?
- Is het tijdelijke, voortdurende of eeuwigdurende erfpacht?
- Hoe hoog is de canon, en hoe wordt die jaarlijks aangepast?
- Is de canon afgekocht? Zo ja, tot welke datum?
- Wanneer eindigt het huidige tijdvak, en hoe wordt de canon daarna bepaald?
- Kun je overstappen naar eeuwigdurende erfpacht of de grond kopen, en wat kost dat?
- Heb je toestemming van de erfverpachter nodig voor verkoop of verbouwing?
Leg de antwoorden voor aan je hypotheekadviseur. Hij weet of geldverstrekkers de erfpacht accepteren en wat de canon betekent voor wat je kunt lenen.
De canon die je betaalt voor je eigen woning is onder voorwaarden aftrekbaar in je belastingaangifte. Een afkoopsom is dat niet. Kijk voor de actuele regels bij de Belastingdienst.
Erfpachtvoorwaarden zijn vaak lange juridische teksten. Kom je er niet uit? Wij kunnen je daarbij helpen.
Erfpacht bij een appartement
Bij een appartement heb je vaak met twee dingen tegelijk te maken: erfpacht en een Vereniging van Eigenaren. De erfpacht geldt dan meestal voor het hele gebouw, en elke eigenaar betaalt zijn deel. Lees ook Wat is een VvE en waarom is het belangrijk?.
Veelgestelde vragen over erfpacht
Is een woning op erfpacht een slechte koop?
Nee, niet per se. Bij eeuwigdurend afgekochte erfpacht van de gemeente is het verschil met eigen grond klein. Bij een tijdvak dat binnenkort afloopt of bij particuliere erfpacht moet je de voorwaarden goed kennen voordat je biedt.
Wat betekent afgekochte erfpacht?
Dat de canon voor een bepaalde periode of voor altijd vooruit is betaald. Zolang de afkoop loopt, betaal je geen canon. Controleer altijd tot welke datum de afkoop geldt.
Kun je een hypotheek krijgen voor een woning op erfpacht?
Bij erfpacht van de gemeente is dat meestal geen probleem. Bij particuliere erfpacht beoordelen geldverstrekkers de voorwaarden, en niet elk contract wordt geaccepteerd. Laat dit vooraf nakijken door je hypotheekadviseur.
Kun je erfpacht afkopen of de grond kopen?
Soms. Het hangt af van de erfverpachter en de voorwaarden. Een aantal gemeenten biedt de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of om de grond te kopen. Vraag naar de kosten voordat je biedt.
Wat gebeurt er als het tijdvak afloopt terwijl jij eigenaar bent?
Dan stelt de erfverpachter de canon opnieuw vast voor het volgende tijdvak, meestal op basis van de grondwaarde op dat moment. Je krijgt daar vooraf bericht van en kunt bij veel gemeenten bezwaar maken of een eigen taxatie laten doen. Vaak kun je de nieuwe canon ook afkopen of overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Koop je een woning waarvan het tijdvak binnen een paar jaar eindigt, dan hoort die herziening in je bod meegewogen te zijn.
Is de erfpachtcanon aftrekbaar?
De canon die je betaalt voor je eigen woning is onder voorwaarden aftrekbaar in je belastingaangifte. Een afkoopsom is dat niet. De regels veranderen af en toe, dus kijk voor de actuele situatie bij de Belastingdienst of vraag het je hypotheekadviseur.