Een verborgen gebrek is een gebrek aan de woning dat er bij de koop al was, dat je niet kende en dat je bij normaal onderzoek ook niet had kunnen ontdekken. Denk aan een lekkage achter een voorzetwand of een rotte balk onder de vloer.
Of de verkoper daarvoor opdraait, is minder vanzelfsprekend dan veel kopers denken. Het hangt af van wat de verkoper wist, wat jij had kunnen zien en wat er in de koopakte staat. In deze blog lees je hoe dat werkt en wat je doet als je na de koop iets ontdekt.
In het kort
- Niet elk gebrek dat je na de koop ontdekt, is een verborgen gebrek.
- De verkoper moet melden wat hij weet. Jij moet zelf onderzoek doen.
- De verkoper is vooral aansprakelijk als het gebrek normaal wonen in de weg staat.
- Clausules in de koopakte kunnen je rechten beperken.
- Ontdek je iets, meld het dan direct schriftelijk bij de verkoper.
Mededelingsplicht en onderzoeksplicht
Bij de koop van een woning hebben beide partijen een plicht.
De verkoper heeft een mededelingsplicht. Gebreken die hij kent, moet hij uit zichzelf melden. Dat doet hij meestal in de vragenlijst die bij de verkoopstukken zit. Verzwijgt hij iets wat hij wist, dan staat hij zwak.
De koper heeft een onderzoeksplicht. Van jou wordt verwacht dat je de woning goed bekijkt, de stukken leest en doorvraagt als iets opvalt. Had je een gebrek bij de bezichtiging kunnen zien, of gaf iets aanleiding om verder te zoeken, dan kun je de verkoper er achteraf moeilijk op aanspreken.
Hoe ouder de woning, hoe meer onderzoek er van je wordt verwacht. Bij een huis uit 1930 mag je er niet van uitgaan dat alles in nieuwstaat is.
Wanneer is de verkoper aansprakelijk?
De woning moet de eigenschappen hebben die nodig zijn voor normaal gebruik. Je moet er veilig en met redelijk comfort kunnen wonen. Voldoet de woning daar niet aan door een gebrek dat jij niet kende en niet hoefde te kennen, dan kan de verkoper aansprakelijk zijn.
Voorbeelden van gebreken die normaal gebruik in de weg kunnen staan:
- Een fundering die zo is aangetast dat de woning verzakt.
- Ernstige lekkage of vochtdoorslag.
- Een vloer die door betonrot zijn draagkracht verliest.
- Bodemverontreiniging of asbest in een vorm die gevaar oplevert.
Gebreken die bij de leeftijd van de woning passen, vallen hier meestal buiten. Een cv-ketel van achttien jaar oud die er na een half jaar mee ophoudt, is vervelend. Een verborgen gebrek is het niet.
Wat de koopakte ermee doet
In de koopakte staan vaak clausules die de aansprakelijkheid van de verkoper beperken.
De ouderdomsclausule. Je aanvaardt dat de woning oud is en dat je lagere eisen aan de kwaliteit mag stellen.
De niet-zelfbewoningsclausule. De verkoper heeft er niet zelf gewoond en staat niet in voor gebreken die hij daardoor niet kent.
De asbestclausule. Je aanvaardt dat er asbest aanwezig kan zijn.
Met zulke clausules wordt het lastiger om de verkoper aan te spreken. Lees ze dus voordat je tekent. Meer hierover staat in Wat staat er in een koopakte en waar moet je op letten?.
Wat doe je als je een gebrek ontdekt?
Meld het direct en schriftelijk. Stuur de verkoper zo snel mogelijk een brief of mail waarin je het gebrek beschrijft en hem aansprakelijk stelt. De wet eist dat je binnen korte tijd na de ontdekking klaagt. Wacht je maanden, dan kun je je rechten verliezen.
Leg alles vast. Maak foto's en video's en bewaar wat je vindt.
Herstel nog niets. Geef de verkoper de kans om te komen kijken. Doe alleen wat nodig is om erger te voorkomen, zoals een lekkage stoppen.
Schakel een deskundige in. Laat een bouwkundige vaststellen wat het gebrek is, hoe lang het er al zit en wat herstel kost.
Vraag juridisch advies. Heb je een rechtsbijstandverzekering, meld het daar. Anders kan een jurist of advocaat beoordelen hoe sterk je staat.
Na je melding heb je een beperkte tijd om een zaak te beginnen als je er met de verkoper niet uitkomt. Wacht daar dus niet te lang mee.
Hoe voorkom je het?
Je kunt het risico niet wegnemen, maar wel kleiner maken.
- Lees de vragenlijst van de verkoper en vraag door bij alles wat vaag is.
- Stel je vragen per mail, zodat de antwoorden vastliggen.
- Kijk goed bij de bezichtiging. Lees Waar moet je op letten bij een bezichtiging?.
- Laat bij twijfel een bouwkundige keuring doen. Daarmee voldoe je aan je onderzoeksplicht en weet je wat je koopt.
- Lees de clausules in de koopakte voordat je tekent.
Dit artikel geeft algemene informatie. Elke situatie is anders, dus laat je eigen zaak altijd beoordelen door een jurist.
Veelgestelde vragen over verborgen gebreken
Is de verkoper altijd aansprakelijk voor verborgen gebreken?
Nee. De verkoper is vooral aansprakelijk als het gebrek normaal gebruik van de woning in de weg staat, of als hij iets heeft verzwegen wat hij wist. Clausules in de koopakte kunnen de aansprakelijkheid verder beperken.
Hoe snel moet je een verborgen gebrek melden?
Zo snel mogelijk nadat je het hebt ontdekt, en altijd schriftelijk. Wacht je te lang, dan kun je je recht om de verkoper aan te spreken verliezen.
Helpt een bouwkundige keuring tegen verborgen gebreken?
Een keuring vindt niet alles, maar verkleint de kans op verrassingen. Je laat er ook mee zien dat je aan je onderzoeksplicht hebt voldaan.
Is achterstallig onderhoud een verborgen gebrek?
Meestal niet. Onderhoud dat zichtbaar is of bij de leeftijd van de woning past, had je kunnen zien of verwachten.