Hoeveel kan ik lenen voor een woning?

Hoeveel je kunt lenen hangt af van twee dingen: wat je verdient en wat de woning waard is. Daarbovenop tellen je schulden, de rente en het energielabel van de woning mee. Het exacte bedrag verschilt daardoor per persoon en per woning.

In deze blog lees je welke factoren meetellen, waarom je maximale hypotheek iets anders is dan je budget, en hoeveel eigen geld je nodig hebt. Een bedrag noemen we niet. Dat kan alleen een hypotheekadviseur die je situatie kent.

Wat bepaalt hoeveel je kunt lenen?

Je inkomen. Dit is het vertrekpunt. Bij een vast contract telt je bruto jaarinkomen. Heb je een tijdelijk contract, dan kijkt de geldverstrekker naar je vooruitzichten of naar je inkomen van de afgelopen jaren. Ondernemers leveren meestal jaarcijfers aan.

Het inkomen van je partner. Koop je samen, dan tellen beide inkomens mee.

Je schulden. Een studieschuld, een persoonlijke lening, een private-leasecontract en een kredietlimiet op je rekening of creditcard verlagen het bedrag dat je kunt lenen. Dat geldt ook als je de limiet niet gebruikt.

De rente. Bij een hogere rente kun je met hetzelfde inkomen minder lenen.

Het energielabel van de woning. Voor een zuinige woning mag je meer lenen dan voor een woning met een slecht label, omdat je energierekening lager is.

De waarde van de woning. Je kunt lenen tot de marktwaarde van de woning, zoals een taxateur die vaststelt. Voor maatregelen die de woning zuiniger maken is er extra ruimte.

Hoeveel kan ik lenen in mijn situatie? Drie voorbeelden

Dezelfde regels pakken voor iedereen anders uit. Deze drie situaties laten zien wat meetelt, wat gedeeltelijk meetelt en wat niet. Bedragen laten we weg; die horen bij je hypotheekadviseur.

Samen kopen met twee vaste contracten en een studieschuld. Beide inkomens tellen volledig mee, inclusief vakantiegeld. De studieschuld van een van jullie verlaagt het gezamenlijke bedrag, op basis van wat je er maandelijks op aflost. Rijdt een van jullie in een private-leaseauto, dan telt dat contract mee als schuld, ook al voelt het als een abonnement. Een dertiende maand of een bonus telt alleen mee als die structureel is en in je arbeidsvoorwaarden staat. Overwerk telt soms gedeeltelijk mee, soms niet. Dat verschilt per geldverstrekker.

Alleen kopen met een tijdelijk contract. Een geldverstrekker wil zekerheid dat je inkomen de komende jaren doorloopt. Geeft je werkgever een verklaring af dat hij je in dienst wil houden, dan telt je inkomen meestal gewoon mee. Lukt dat niet, dan kan de geldverstrekker kijken naar je inkomen over de afgelopen jaren, of naar je kansen op de arbeidsmarkt in jouw vakgebied. Niet elke geldverstrekker doet dat op dezelfde manier. Daar is een adviseur voor: die weet welke geldverstrekker bij jouw contract past.

Kopen als ondernemer. Dan kijkt de geldverstrekker naar de winst uit je onderneming over de afgelopen jaren, meestal naar een gemiddelde. Groeit je bedrijf hard, dan telt het laatste jaar niet altijd volledig mee. Besta je nog maar kort, dan zijn er minder geldverstrekkers die meedoen, en vragen ze aanvullende stukken zoals een prognose. Houd je administratie op orde en laat je jaarcijfers op tijd opmaken; zonder die stukken kan er niets worden berekend.

Wat in geen van de situaties meetelt: toeslagen, een schenking van je ouders en je spaargeld. Die verhogen je maximale hypotheek niet. Spaargeld en een schenking kun je wel gebruiken als eigen geld, en daar heb je bijna altijd iets van nodig.

Je maximale hypotheek is niet je budget

Wat je mag lenen is een bovengrens. Het zegt niet wat verstandig is in jouw situatie. Wil je minder gaan werken, kinderen krijgen of geld overhouden voor vakanties en onderhoud, dan kan een lager bedrag beter passen. Houd ook rekening met wat een woning na de koop nog nodig heeft aan isolatie of onderhoud; lees daarover Energielabel bij het kopen van een huis.

Het zegt ook niet wat je aan een woning kunt uitgeven. Naast de koopsom komen er kosten bij die je niet kunt meefinancieren.

Hoeveel eigen geld heb je nodig?

Je hebt bijna altijd eigen geld nodig. Dit zijn de posten waar het naartoe gaat.

De kosten koper. Dat zijn de kosten die bovenop de koopsom komen: de notaris, de taxatie, het hypotheekadvies en de overdrachtsbelasting. Voor een woning die je zelf gaat bewonen is de overdrachtsbelasting 2 procent van de koopsom. Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je je eerste woning, dan betaal je onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting. De voorwaarden vind je bij de Belastingdienst.

Het verschil tussen je bod en de taxatiewaarde. Bied je meer dan de waarde die de taxateur vaststelt, dan betaal je dat verschil zelf. Lees meer in Overbieden: wanneer wel en wanneer niet?.

Verbouwen en inrichten. Een nieuwe vloer, schilderwerk en meubels betaal je meestal uit eigen zak. Een verbouwing die de woning meer waard maakt, kun je soms meefinancieren. Vraag je adviseur naar de mogelijkheden.

Reken dit door voordat je een bod doet. Een woning die net binnen je maximale hypotheek valt, kan door deze kosten alsnog buiten bereik liggen.

Hoe kun je meer lenen, of minder nodig hebben?

Als de berekening lager uitvalt dan je hoopte, zijn er een paar dingen die je zelf in de hand hebt. Ze werken in volgorde van effect.

Schulden aflossen of opzeggen. Een persoonlijke lening of een kredietlimiet die je toch niet gebruikt, kun je vóór de aanvraag aflossen of laten verlagen. Een private-leasecontract beëindigen kan ook, maar kijk eerst wat dat kost aan afkoopsom. Een studieschuld aflossen is zelden verstandig alleen voor de hypotheek; laat je adviseur doorrekenen of het in jouw geval iets oplevert.

Een zuinige woning zoeken. Voor een woning met een goed energielabel mag je meer lenen. Koop je een woning met een slecht label, dan is er extra ruimte voor isolatie en andere maatregelen die de woning zuiniger maken. Zo kan een woning die op papier net te duur is, alsnog passen.

Samen kopen. Met een partner, en soms ook met een vriend of familielid. Dat laatste vraagt wel goede afspraken over eigendom, aflossing en wat er gebeurt als een van jullie eruit wil. Laat zulke afspraken vastleggen bij de notaris.

Eigen geld inbrengen. Een schenking of spaargeld verhoogt je maximale hypotheek niet. Het verkleint wel wat je nodig hebt. Daarmee kun je de kosten koper betalen, een lagere taxatie opvangen of gewoon minder lenen.

En soms is het antwoord dat je iets verder van de stad kijkt, een kleinere woning zoekt of nog een jaar spaart. Dat is geen leuk antwoord, wel een eerlijk antwoord.

Wat is een online berekening waard?

De rekentools van banken en vergelijkingssites geven binnen een minuut een bedrag. Dat is handig voor een eerste indruk. Ze houden alleen geen rekening met alles wat jouw situatie bijzonder maakt, zoals een tijdelijk contract, een studieschuld of wisselend inkomen.

Zie zo'n uitkomst als een indicatie. Baseer er geen bod op.

Waarom je dit vóór de bezichtiging regelt

Spreek een hypotheekadviseur voordat je serieus gaat kijken. Dat heeft drie voordelen. Je weet welke woningen binnen bereik liggen. Je weet hoeveel eigen geld je kunt inzetten. En je kunt snel handelen als je een woning vindt, want biedingen moeten soms binnen een paar dagen binnen zijn.

Een hypotheekadviseur heeft een eigen vergunning en rekent je situatie volledig door. Vraag hem ook welke termijn hij nodig heeft voor een aanvraag. Dat bepaalt de termijn van je financieringsvoorbehoud. Lees meer in Wat is een ontbindende voorwaarde?.

Hoe je je verder voorbereidt, lees je in Hoe bereid je je voor op een bezichtiging?.

Wil je het hele koopproces op een rij hebben, van je budget tot de sleutel? Daarvoor hebben we een gratis aankoopgids voor starters gemaakt.

Download de gratis aankoopgids voor starters

Veelgestelde vragen over lenen voor een woning

Telt mijn studieschuld mee voor de hypotheek?

Ja. Een studieschuld verlaagt het bedrag dat je kunt lenen. Hoeveel dat scheelt, hangt af van wat je maandelijks aflost. Geef je studieschuld altijd op bij je adviseur.

Telt het inkomen van mijn partner mee?

Ja. Kopen jullie samen, dan tellen beide inkomens mee bij het bepalen van de maximale hypotheek.

Kan ik de kosten koper meefinancieren?

Nee. Je kunt lenen tot de waarde van de woning. De kosten koper komen daar bovenop en betaal je uit eigen geld.

Kan ik een hypotheek krijgen met een tijdelijk contract?

Dat kan, maar er zijn extra voorwaarden. Vaak vraagt de geldverstrekker om een verklaring van je werkgever of kijkt hij naar je inkomen van de afgelopen jaren. Een hypotheekadviseur weet welke mogelijkheden er voor jou zijn.

Telt een private-leaseauto mee voor mijn hypotheek?

Ja. Een private-leasecontract staat geregistreerd als schuld en verlaagt het bedrag dat je kunt lenen, voor de hele looptijd van het contract. Wil je het contract beëindigen vóór je aanvraag, kijk dan eerst wat de afkoopsom is. Bespreek met je adviseur of dat in jouw situatie zinvol is.

Kan ik meer lenen als mijn ouders mij geld schenken?

Nee. Een schenking verhoogt je maximale hypotheek niet, want die hangt af van je inkomen en van de waarde van de woning. Je kunt het geld wel gebruiken voor de kosten koper, voor het verschil tussen je bod en de taxatiewaarde, of om minder te lenen. Voor schenkingen gelden belastingregels; vraag je adviseur of de Belastingdienst wat in jouw situatie geldt.