Wat is een VvE en waarom is het belangrijk?

VvE staat voor Vereniging van Eigenaren. Koop je een appartement, dan word je automatisch lid. Samen met de andere eigenaren ben je verantwoordelijk voor het gebouw: het dak, de gevel, de fundering, het trappenhuis en de lift.

Dat maakt de VvE net zo belangrijk als het appartement zelf. Een mooie keuken helpt je weinig als het dak moet worden vervangen en er geen geld voor is. In deze blog lees je hoe een VvE werkt, welke stukken je opvraagt en waar je op let.

Wat doet een VvE?

De VvE beheert alles wat van de eigenaren samen is. Dat zijn de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De vereniging regelt het onderhoud, sluit de opstalverzekering voor het hele gebouw af en spaart voor grote uitgaven.

Besluiten neemt de VvE in de ledenvergadering. Die vindt minstens één keer per jaar plaats. Elke eigenaar heeft stemrecht. In grotere gebouwen is er vaak een beheerder die de administratie en het dagelijks beheer doet.

De spelregels staan in de splitsingsakte en het bijbehorende reglement. Daarin lees je welk deel van het gebouw bij jouw appartement hoort, welk aandeel je meebetaalt en wat wel en niet mag. Soms is er daarnaast een huishoudelijk reglement met praktische afspraken.

Wat betaal je aan de VvE?

Elke eigenaar betaalt maandelijks een bijdrage, ook wel servicekosten genoemd. Daaruit worden het dagelijks onderhoud, de schoonmaak, de verzekering en de beheerder betaald. Een deel gaat naar het reservefonds: de spaarpot voor groot onderhoud, zoals een nieuw dak of schilderwerk aan de gevel.

Hoe hoog de bijdrage is, verschilt sterk per gebouw. Een complex met een lift en veel gemeenschappelijke ruimtes kost meer dan een bovenwoning in een pand met twee appartementen.

Waarom een lage bijdrage een waarschuwing is

Een lage maandbijdrage ziet er aantrekkelijk uit in de advertentie. Vaak betekent het dat er te weinig wordt gespaard. Het onderhoud komt hoe dan ook. Is er dan geen geld, dan betalen de eigenaren een eenmalige extra bijdrage. Die kan in de duizenden euro's lopen, en je kunt er niet onderuit.

Kijk dus altijd naar de bijdrage in combinatie met het reservefonds en het onderhoudsplan. Een hogere bijdrage bij een gebouw dat goed wordt onderhouden, is meestal de betere koop.

Welke stukken vraag je op?

Vraag deze stukken op bij de verkopend makelaar, het liefst voordat je gaat bezichtigen:

• De notulen van de laatste twee of drie vergaderingen.
• De jaarrekening en de begroting.
• Het meerjarenonderhoudsplan, vaak afgekort tot MJOP. Daarin staat welk onderhoud de komende jaren gepland is en wat het kost.
• Het saldo van het reservefonds.
• De splitsingsakte en het reglement.
• Een opgave van de bijdrage voor het appartement dat je wilt kopen, en of de huidige eigenaar achterloopt met betalen.

Waar let je op in de stukken?

In de notulen. Hier lees je wat er speelt. Wordt er gesproken over lekkages, de fundering of het dak? Zijn er plannen voor groot onderhoud? Is er onenigheid tussen eigenaren? Is er een extra bijdrage aangekondigd?

In het onderhoudsplan. Staat er binnenkort een grote uitgave gepland, en zit daar genoeg geld voor in het reservefonds?

In de jaarrekening. Zijn er eigenaren met een betalingsachterstand? Loopt het reservefonds op of raakt het leeg?

In het reglement. Mag je huisdieren houden, het appartement verhuren of een harde vloer leggen? Wil je verbouwen, kijk dan wat daarvoor nodig is.

Een voorbeeld: zo lees je de VvE-stukken in samenhang

Stel dat je een appartement op het oog hebt in een pand met acht woningen uit de jaren dertig. Je krijgt de notulen van de laatste drie vergaderingen, het meerjarenonderhoudsplan en de jaarrekening. Naast elkaar gelegd vertellen die stukken een verhaal.

De notulen. Twee jaar geleden meldde een bewoner van de bovenste verdieping lekkage. Vorig jaar is besloten een dakdekker te laten kijken. In de laatste notulen staat dat het dak binnen een paar jaar vervangen moet worden en dat het bestuur offertes aanvraagt. Je weet nu dat er een grote uitgave aankomt en dat de VvE daar nog geen besluit over heeft genomen.

Het onderhoudsplan. Zoek het dak op in het MJOP. Staat de vervanging erin, in welk jaar en met welk bedrag? Soms loopt het plan achter op de werkelijkheid: het dak staat gepland voor over tien jaar, terwijl de vergadering al praat over vervanging binnen twee jaar. Dan klopt de spaarplanning niet meer. Kijk ook naar de datum van het plan zelf. Een MJOP van tien jaar oud zegt weinig over de huidige staat van het gebouw.

De jaarrekening. Hier zie je het saldo van het reservefonds en hoeveel er elk jaar bijkomt. Tel de geplande uitgaven van de komende vijf jaar bij elkaar op en vergelijk die met het saldo plus wat er in die jaren nog wordt gespaard. Komt dat ongeveer uit, dan spaart de VvE volgens plan. Blijft er een flink gat over, dan komt er een extra bijdrage of wordt het onderhoud uitgesteld. Kijk ook naar de post debiteuren: bedragen die elk jaar terugkomen, wijzen op een eigenaar die structureel niet betaalt.

Een harde norm voor wat er in een reservefonds moet zitten, bestaat niet. Het hangt af van de leeftijd van het gebouw, de staat van het onderhoud en wat er in het plan staat. De vraag is simpel: is er genoeg geld voor wat er de komende jaren aankomt, of moet dat nog bij elkaar gebracht worden?

Wat is een VvE wettelijk verplicht?

De wet stelt een aantal eisen aan elke VvE, groot of klein. Ze helpen je om te beoordelen of een vereniging haar zaken op orde heeft.

Een reservefonds. Elke VvE moet een reservefonds hebben voor groot onderhoud en daar jaarlijks geld in storten. Het minimum is wettelijk geregeld en volgt uit het meerjarenonderhoudsplan of, als dat ontbreekt, uit een vast percentage van de herbouwwaarde van het gebouw. Het geld hoort op een aparte rekening van de VvE te staan.

Inschrijving bij de Kamer van Koophandel. Een VvE moet zijn ingeschreven in het Handelsregister, met de bestuurders erbij. Staat de VvE er niet in, dan is dat een eerste aanwijzing dat de vereniging niet actief is.

Een jaarlijkse vergadering. Minstens één keer per jaar komt de ledenvergadering bijeen. Daar wordt de jaarrekening vastgesteld, de begroting goedgekeurd en de bijdrage voor het komende jaar bepaald. Van die vergadering worden notulen gemaakt.

Een opstalverzekering. De VvE verzekert het hele gebouw tegen brand en andere schade. Je betaalt via de bijdrage mee aan die polis.

Hoe herken je een gezonde VvE?

Een gezonde VvE vergadert elk jaar, heeft een actueel onderhoudsplan, spaart volgens dat plan en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Het gebouw ziet er verzorgd uit en de administratie is op orde. Reserveren voor onderhoud is voor elke VvE wettelijk verplicht.

Het tegenovergestelde is een slapende VvE: een vereniging die op papier bestaat maar niet vergadert, niets int en niets spaart. Je komt ze vooral tegen in kleine gebouwen. Het risico is dat achterstallig onderhoud zich opstapelt en dat je het straks met een paar eigenaren moet oplossen. Geldverstrekkers kijken hier ook naar. Bij een slapende VvE kan het lastiger zijn om een hypotheek te krijgen.

Een slapende VvE hoeft geen reden te zijn om af te haken. Je moet dan wel weten in welke staat het gebouw is, en dat meenemen in wat je voor het appartement wilt betalen.

Wat doe je bij een slapende of slecht georganiseerde VvE?

Kom je een VvE tegen die niet vergadert, niets spaart en geen onderhoudsplan heeft, dan heb je drie opties: afhaken, kopen met een lager bod, of kopen en de VvE zelf op gang helpen. Welke je kiest, hangt af van de staat van het gebouw en van de andere eigenaren.

Breng de staat van het gebouw in kaart. Zonder onderhoudsplan weet niemand wat er aankomt. Laat een bouwkundige keuring doen die ook de gemeenschappelijke delen meeneemt: het dak, de gevel, de fundering en het trappenhuis. Je kunt die keuring als voorwaarde in je bod opnemen; lees daarover Wat is een ontbindende voorwaarde?.

Praat met de andere eigenaren. Bij een klein gebouw zijn het er vaak twee of drie. Vraag hoe zij tegen onderhoud aankijken en of ze bereid zijn te gaan sparen. Een VvE die slaapt omdat niemand het initiatief nam, is iets anders dan een VvE die slaapt omdat de eigenaren het nooit eens worden.

Neem het mee in je bod. Achterstallig onderhoud komt uiteindelijk voor rekening van de eigenaren, dus ook van jou. Wat je straks moet bijdragen aan een nieuw dak, wil je niet twee keer betalen: in de koopsom en via de VvE. Laat het bedrag uit de keuring meewegen in wat je biedt.

Activeer de VvE na de koop. Je roept een vergadering bijeen, kiest een bestuur, regelt de inschrijving bij de Kamer van Koophandel, opent een bankrekening op naam van de VvE en laat een onderhoudsplan opstellen. Op basis daarvan stel je de bijdrage vast. Het kost wat tijd, maar het beschermt de waarde van je appartement en maakt het later makkelijker te verkopen.

Kijk ook naar het gebouw zelf

De stukken vertellen één kant van het verhaal. Het gebouw de andere. Kijk bij de bezichtiging naar de gevel, het dak, het trappenhuis en de bergingen. Waar je verder op let, lees je in Waar moet je op letten bij een bezichtiging?.

Kom je er niet uit met de stukken van de VvE? Wij kunnen je daarbij helpen.

Veelgestelde vragen over de VvE

Ben je verplicht lid van de VvE?

Ja. Wie een appartement koopt, wordt automatisch lid. Je kunt het lidmaatschap niet opzeggen zolang je eigenaar bent.

Wat is een normale VvE-bijdrage?

Dat verschilt te veel per gebouw om een bedrag te noemen. Beoordeel de bijdrage aan de hand van het onderhoudsplan en het reservefonds. De vraag is of er genoeg wordt gespaard voor wat eraan komt.

Wat is een slapende VvE?

Een VvE die op papier bestaat maar niet actief is. Er wordt niet vergaderd, er is geen onderhoudsplan en er wordt niet gespaard. Dat is een risico voor het onderhoud en kan je hypotheekaanvraag lastiger maken.

Wat is een meerjarenonderhoudsplan?

Een plan waarin staat welk onderhoud aan het gebouw de komende jaren nodig is en wat het kost. Op basis daarvan bepaalt de VvE hoeveel er jaarlijks gespaard moet worden.

Wat gebeurt er met een betalingsachterstand van de vorige eigenaar?

Die kan deels voor jouw rekening komen. De wet bepaalt dat de koper aansprakelijk is voor de achterstand van het lopende boekjaar en het boekjaar daarvoor. Daarom vraagt de notaris vóór de overdracht een opgave bij de VvE en wordt een achterstand meestal bij de notaris verrekend. Vraag die opgave zelf ook op voordat je biedt.

Mag je verbouwen in een appartement zonder toestemming van de VvE?

Binnen je eigen appartement mag veel, zolang je de gemeenschappelijke delen en de constructie niet raakt. Een nieuwe keuken of badkamer is meestal geen probleem. Wil je een dragende muur doorbreken, een dakkapel plaatsen of een leiding door de gevel voeren, dan heb je toestemming van de vergadering nodig. Kijk in de splitsingsakte en het reglement wat precies onder gemeenschappelijk valt.