Waar moet je op letten bij een bezichtiging?

Tijdens een bezichtiging beantwoord je twee vragen. Wil ik hier wonen? En in welke staat is deze woning? De eerste beantwoord je vanzelf, vaak al in de gang. De tweede vraagt om aandacht, want juist de dingen die geld kosten vallen het minst op.

Je hoeft geen bouwkundige te zijn om goed te kijken. Het gaat erom dat je signalen opmerkt, er een foto van maakt en ernaar vraagt. In deze blog lees je waar je op let, van de gevel tot de meterkast. Hoe je je vooraf voorbereidt, lees je in onze blog Hoe bereid je je voor op een bezichtiging?.

Loop twee rondes door de woning

De eerste ronde is voor je gevoel. Loop rustig door alle ruimtes en kijk of de woning bij je past. Hoe valt het licht, hoe loopt de indeling, zie je jezelf hier wonen? Dat oordeel kan niemand van je overnemen.

De tweede ronde is voor de staat. Nu kijk je naar plafonds, hoeken, kozijnen en installaties. Zeg bij binnenkomst gewoon tegen de verkopend makelaar dat je graag twee keer rondloopt. Dat is een normaal verzoek.

Maak onderweg foto's van alles wat je opvalt. Thuis weet je niet meer of die vlek in de slaapkamer zat of op de overloop.

Begin buiten: gevel, dak en kozijnen

De buitenkant vertelt hoe er voor de woning is gezorgd. Neem er een paar minuten voor voordat je aanbelt.

De gevel. Kijk naar scheuren en naar het voegwerk. Een dun scheurtje in een voeg komt in bijna elke woning voor. Scheuren die trapsgewijs door de voegen lopen, of schuin vanuit de hoek van een raam of deur, zijn een reden om door te vragen. Brokkelt het voegwerk of ligt het diep tussen de stenen, dan moet de gevel binnen afzienbare tijd opnieuw gevoegd worden.

Het dak. Vanaf de overkant van de straat zie je al veel. Liggen de dakpannen recht, ontbreken er pannen, loopt de nok strak of zit er een golving in? Vraag bij een plat dak hoe oud de dakbedekking is. Die gaat ongeveer twintig tot dertig jaar mee. Kijk ook naar de dakgoten: hangen ze recht en zijn ze heel?

De kozijnen en het schilderwerk. Bladderende verf is vooral een teken van uitgesteld onderhoud. Houtrot zit meestal onderin het kozijn en bij de verbindingen. Druk daar met je duim op het hout. Voelt het zacht, dan is het hout aangetast. Vraag wanneer er voor het laatst geschilderd is.

Het glas. Enkel glas, dubbel glas en HR++ glas schelen veel in comfort en stookkosten. Op het metalen strookje tussen de ruiten staat vaak welk type glas het is en uit welk jaar.

De fundering. Die kun je niet zien, maar de gevolgen wel. Scheuren in de gevel, een vloer die afloopt en deuren of ramen die klemmen kunnen wijzen op verzakking. Vraag bij een oudere woning in een gebied met een slappe bodem altijd of er funderingsonderzoek is gedaan, en of je het rapport mag zien.

De eerste minuten binnen

Ruik. Een muffe geur bij binnenkomst wijst vaak op vocht. Staan er midden in de winter alle ramen open of ruikt het hele huis naar geurkaarsen, dan mag je je afvragen waarom.

Luister. Sta een halve minuut stil in de woonkamer en in de slaapkamer. Hoor je verkeer, de buren of een installatie? Bij een appartement of tussenwoning is het goed om te vragen hoe gehorig het is.

Kijk naar het licht. Vraag waar de zon staat in de ochtend en in de avond. Een bezichtiging om elf uur 's ochtends zegt weinig over het licht aan het eind van de middag.

Kijk naar de indeling. Past jouw leven in deze plattegrond? Let op kamers waar je doorheen moet om bij een andere kamer te komen, en op slaapkamers waar alleen een bed in past.

Vocht, scheuren en vloeren

Dit zijn de punten waar de grote kosten zitten. Neem er de tijd voor.

Vocht. Kijk naar de plafonds, de hoeken van de kamers en de onderkant van de muren. Signalen zijn gele of bruine kringen, witte uitslag op de muur, bladderende verf, loslatend behang en zwarte schimmel in hoeken of achter kasten. Is één vlak opvallend vers geschilderd terwijl de rest van de kamer dat niet is, vraag dan wat daar is gebeurd. Voel of de plek koud of klam is en maak een foto.

Scheuren. Haarscheurtjes in stucwerk komen bijna overal voor en zijn zelden een probleem. Brede of schuine scheuren, en scheuren die binnen en buiten op dezelfde plek zitten, verdienen een vraag.

Vloeren. Loop bewust door elke kamer. Veert de vloer, kraakt hij, loopt hij af naar één kant? Klemmen de deuren? Vraag welk type vloer er ligt, zeker bij woningen uit grofweg 1965 tot 1985.

De kruipruimte. Vraag of het luik open mag. Je hoeft er niet in. Kijk met de zaklamp van je telefoon of er water staat en ruik of het muf is.

Installaties: cv-ketel, meterkast en ventilatie

De cv-ketel. Het bouwjaar staat op de sticker. Een ketel gaat gemiddeld zo'n vijftien jaar mee. Vraag of de ketel eigendom is of gehuurd, en wanneer hij voor het laatst is onderhouden. Wat het energielabel wel en niet zegt over isolatie en installaties, lees je in Energielabel bij het kopen van een huis.

De meterkast. Doe het deurtje open, dat mag gewoon. Zie je ouderwetse stoppen of ontbreekt een aardlekschakelaar, dan is de installatie oud en is de kans groot dat er iets aan moet gebeuren. Tel het aantal groepen. Wil je elektrisch koken of een laadpaal, dan is dat van belang.

De ventilatie. Kijk of er roosters in de ramen zitten en of de badkamer, de keuken en het toilet een afzuiging hebben. Een badkamer zonder ventilatie krijgt vroeg of laat schimmel.

De leidingen. In woningen van voor 1960 kunnen nog loden waterleidingen zitten. Vraag of ze vervangen zijn.

Isolatie en zonnepanelen. Vraag welke delen van de woning geïsoleerd zijn: dak, vloer, gevel. Liggen er zonnepanelen, vraag dan of ze eigendom zijn of gehuurd.

Keuken, badkamer en toilet

Een mooie keuken is de makkelijkste manier om een woning duurder te laten lijken. Kijk er dus doorheen.

• Keuken. Hoe oud is hij, werkt de inbouwapparatuur en blijft die achter? Open een paar kastjes en kijk onder de gootsteen of het daar droog is.
• Badkamer. Kijk naar de kitranden en de voegen. Zwarte randen wijzen op slechte ventilatie. Losse of hol klinkende tegels kunnen op vocht erachter wijzen.
• Water. Draai een kraan open en kijk hoe sterk de straal is en hoe snel het water warm wordt. Spoel het toilet door. De makelaar vindt het prima.

Zou je de keuken of de badkamer vervangen, dan is dat een bedrag bovenop de koopsom. Neem het mee in wat je voor de woning overhebt.

Zolder, kelder, uitbouw en schuur

De zolder. Hier zie je het dak van binnenuit. Kijk naar vochtplekken op het hout, naar daglicht tussen de pannen en naar de isolatie. Een vaste trap maakt van een zolder een bruikbare verdieping. Met een vlizotrap blijft het bergruimte.

De kelder. Ruik en kijk naar de onderkant van de muren. Een kelder die in de zomer droog is, kan in de winter vochtig zijn. Vraag ernaar.

De uitbouw. Kijk naar de naad tussen het oude en het nieuwe deel. Scheurtjes en lekkagesporen zitten daar het eerst.

De schuur of garage. Golfplaten op oudere schuren en garages kunnen asbest bevatten. Dat is van buitenaf niet met zekerheid te zien, dus vraag ernaar.

Bij een appartement: kijk ook naar het gebouw

Bij een appartement koop je een deel van een gebouw. De staat van dat gebouw is dus ook jouw zaak. Kijk naar de gevel, het dak, het trappenhuis, de lift en de bergingen. Een verzorgde hal en een schoon trappenhuis zeggen iets over hoe de Vereniging van Eigenaren het onderhoud aanpakt. Achterstallig onderhoud aan het gebouw betaal je straks mee.

Vraag door over wat je ziet

Bij alles wat je opvalt kun je dezelfde drie vragen stellen. Sinds wanneer is dit zo? Wat is eraan gedaan? En is daar een factuur of garantie van? De verkopend makelaar weet niet altijd alles, maar kan het navragen bij de verkoper. Vraag gerust of hij het antwoord wil mailen. Dan heb je het ook zwart op wit.

Dat zijn veel punten voor een bezichtiging van twintig minuten, en ter plekke vergeet je er altijd een paar. Daarom hebben wij ze voor je op een rij gezet in een checklist die je kunt afvinken: 37 controlepunten in 8 onderdelen, plus 6 vragen aan de verkopend makelaar.

Download de gratis bezichtigingschecklist

Wat je zelf niet kunt beoordelen

Met je eigen ogen zie je signalen. Wat de oorzaak is en wat herstel kost, kun je op een bezichtiging niet vaststellen. Twijfel je over de staat, of gaat het om een oudere woning, dan is een bouwkundige keuring verstandig. Je kunt de keuring als voorbehoud opnemen in je bod. Sommige kopers zijn bang dat zo'n voorbehoud hun bod zwakker maakt. Bedenk dat je met een keuring weet wat je koopt, en dat is bij het grootste bedrag van je leven veel waard.

Veelgestelde vragen over de bezichtiging

Wat zijn rode vlaggen bij een bezichtiging?

De belangrijkste zijn vochtplekken en een muffe geur, schuine of brede scheuren in gevel en muren, vloeren die aflopen, zacht hout in de kozijnen, een verouderde meterkast en een cv-ketel aan het eind van zijn levensduur. Eén signaal maakt een woning nog niet ongeschikt. Het is wel een reden om door te vragen en de kosten mee te nemen in je bod.

Mag je tijdens een bezichtiging dingen uitproberen?

Ja. Je mag kranen opendraaien, ramen en deuren open en dicht doen, het toilet doorspoelen en in de meterkast kijken. Bij kasten van de bewoners en bij het luik van de kruipruimte vraag je het even. Een verkopend makelaar is dit gewend.

Hoe herken je vocht in een woning?

Aan een muffe geur, gele of bruine kringen op het plafond, witte uitslag of bladderende verf op de muren, schimmel in hoeken en loslatend behang. Kijk vooral onderaan de muren, rond de ramen, in de badkamer en in de kelder of kruipruimte.

Wat is het beste moment voor een bezichtiging?

Overdag, zodat je het daglicht in de woning ziet. Vaak heb je weinig keuze en bepaalt de verkopend makelaar de tijdsloten. Ga in dat geval op een ander moment zelf nog een keer door de straat, bijvoorbeeld 's avonds of in het weekend.