Hoe bereid je je voor op een bezichtiging?

Een bezichtiging duurt vaak niet langer dan twintig minuten tot een half uur. In die tijd wil je genoeg zien om te beslissen of je een bod gaat doen. Dat lukt alleen als het meeste werk al gedaan is voordat je aanbelt.

Je voorbereiden op een bezichtiging komt neer op vijf dingen: je leest de advertentie kritisch, je vormt je een beeld van de prijs, je vraagt de stukken op, je verkent de buurt en je weet wat je financieel kunt. In deze blog lopen we ze stap voor stap langs, zodat je ook zonder aankoopmakelaar goed voorbereid naar binnen gaat.

Hoe werkt een bezichtiging?

Een bezichtiging vraag je aan bij de verkopend makelaar, via de knop op Funda of door te bellen. Bij woningen met veel belangstelling zijn de plekken snel vergeven, dus reageer op tijd. Soms krijg je een eigen afspraak, soms een tijdslot op een dag waarop meerdere kijkers achter elkaar langskomen.

De verkopend makelaar leidt je rond en beantwoordt je vragen. Houd er rekening mee dat hij voor de verkoper werkt. Zijn opdracht is de woning zo goed mogelijk verkopen. Vergeet daarbij niet dat het ook gewoon een mens is die zijn werk doet. Hij bijt niet, en op een vriendelijke vraag krijg je bijna altijd een vriendelijk antwoord. Je mag alles vragen en overal kijken, maar je moet zelf weten waar je naar wilt kijken.

Na de bezichtiging hoor je meestal hoe het bieden verloopt en wanneer een bod binnen moet zijn. Soms is dat al binnen een paar dagen. Ook daarom wil je het uitzoekwerk vooraf doen en niet achteraf.

Lees de advertentie kritisch

Een advertentie is gemaakt om de woning te verkopen. Wat erin staat is gekozen, en wat ontbreekt vaak ook. Neem er een kwartier voor en loop deze punten langs.

De foto's. Soms zie je op de foto's al dat de keuken, de badkamer of het toilet aan vervanging toe is. Ben je niet bereid om die te vervangen, dan heeft een bezichtiging alleen zin om je te oriënteren. Houd er ook rekening mee dat ruimtes op foto's groter lijken dan ze in werkelijkheid zijn, omdat ze vaak met een groothoeklens zijn gefotografeerd.

De plattegrond. De maten op de plattegrond zijn betrouwbaarder dan de foto's. Kijk waar de vierkante meters zitten. Tachtig vierkante meter waarvan vijftien in gang en overloop woont anders dan tachtig vierkante meter leefruimte. Meet thuis je bank, bed en eettafel op en kijk of ze passen.

Het bouwjaar. Het bouwjaar bepaalt waar je op moet letten. In woningen van voor 1994 kan asbest verwerkt zijn. Bij woningen uit grofweg 1965 tot 1985 is het type vloer een vraag om te stellen, omdat sommige betonvloeren uit die periode gevoelig zijn voor betonrot. Bij vooroorlogse woningen zitten de grote kosten meestal in fundering, dak en kozijnen.

Het energielabel. Het label zegt iets over isolatie en installaties. Wat de huidige bewoners werkelijk aan energie betalen staat op hun jaarafrekening. Vraag ernaar bij de verkopend makelaar, of kijk of het in de vragenlijst van de verkoper staat. Die vragenlijst is er in de meeste gevallen.

Hoe lang de woning te koop staat. Dat zie je op Funda. Staat een woning er al maanden, dan is het de moeite waard om te vragen waarom. Het zegt ook iets over hoeveel ruimte er is om te onderhandelen.

Vorm je vooraf een beeld van de prijs

De vraagprijs is de prijs waarmee de verkoper de markt op gaat. Dat bedrag kiest de verkoper samen met zijn makelaar. Sommige woningen worden bewust laag ingezet om veel kijkers te trekken, andere staan er ruim boven de waarde op. Ga er dus niet van uit dat de vraagprijs vertelt wat de woning waard is.

De waarde van een woning wordt bepaald aan de hand van referentietransacties: wat vergelijkbare woningen in dezelfde buurt recent werkelijk hebben opgebracht. Verschillen in oppervlakte, staat en ligging tellen daarbij mee. De WOZ-waarde is daarvoor geen maatstaf, want die zegt niets over wat een woning op dit moment werkelijk waard is.

Het helpt om vóór de bezichtiging al een idee te hebben van die waarde. Dan weet je of de woning binnen je bereik ligt en kijk je er met andere ogen naar. Kom je er zelf niet uit? Wij kunnen je daarbij helpen.

Vraag de stukken op vóór je gaat kijken

Veel kopers vragen de verkoopdocumentatie pas na de bezichtiging op. Doe het ervoor. Mail de verkopend makelaar en vraag wat er beschikbaar is. Dan ga je met de juiste vragen naar binnen.

• De vragenlijst van de verkoper. Hierin vult de verkoper in wat hij weet over gebreken, lekkages, verbouwingen en afspraken met de buren.
• De lijst van zaken. Hierin staat wat achterblijft en wat meegaat, van de vloer tot de zonnepanelen.
• Bij een appartement: de stukken van de VvE. De Vereniging van Eigenaren beheert het gebouw namens alle eigenaren. Vraag om de notulen, de jaarstukken, de begroting en het meerjarenonderhoudsplan. Een lage maandbijdrage lijkt een voordeel, maar is vaak een waarschuwing. Het kan betekenen dat er te weinig wordt gespaard voor groot onderhoud, en die rekening komt dan later alsnog bij de eigenaren terecht.
• Bij erfpacht: de erfpachtvoorwaarden. Bij erfpacht koop je de woning en huur je de grond. Kijk naar de canon, het bedrag dat je jaarlijks betaalt, en naar de datum waarop die wordt herzien of afloopt.

Lees de stukken met een pen erbij. Alles wat je niet begrijpt of wat vragen oproept, schrijf je op voor de bezichtiging.

Verken de buurt vanaf je bank

Een woning kun je verbouwen, de omgeving niet. Open daarom Google Maps en zoom in op het adres voordat je gaat kijken.

Wat zit ernaast en erachter? Klik de panden in de directe omgeving aan. Een café op de hoek, een snackbar, een sportveld, een school of een bedrijf zoals een garage of een houtzagerij merk je elke dag, en soms ook elke nacht. Zet de satellietweergave aan om te zien wat er aan de achterkant ligt. Dat zie je vanaf de straat niet.

Hoe dichtbij zijn spoor en drukke wegen? Een spoorlijn of doorgaande weg op tweehonderd meter hoor je, zeker met de ramen open.

Welke voorzieningen zijn er? Zoek de supermarkt, de huisarts, de school, de kinderopvang en het station op, en laat Google Maps de route berekenen. Doe hetzelfde voor je reis naar je werk, op het tijdstip waarop je die echt maakt.

Hoe ziet de straat eruit? Loop met Street View door de straat. Kijk hoe de huizen en tuinen erbij liggen en waar mensen parkeren. Let op de datum van de beelden, want die zijn soms jaren oud.

Gaat er iets veranderen? Op de website van de gemeente en via het Omgevingsloket zie je welke bouwplannen er zijn en wat er op de omliggende percelen gebouwd mag worden. Een leeg terrein tegenover de woning blijft zelden leeg.

Spreekt de woning je daarna nog steeds aan, ga dan een keer zelf langs. Dat kan vóór de bezichtiging en ook erna. Ga het liefst 's avonds of in het weekend, want een bezichtiging is meestal doordeweeks overdag, en dan is een straat op zijn rustigst. Kijk dan meteen of er na werktijd nog genoeg parkeerplaatsen vrij zijn.

Weet wat je financieel kunt

Spreek een hypotheekadviseur voordat je gaat bezichtigen. Dan weet je welke woningen binnen bereik liggen, en kun je snel handelen als je een woning ziet waarop je wilt bieden.

Je maximale hypotheek is daarbij iets anders dan je budget. Bovenop de koopsom komen de kosten koper, en vaak een bedrag voor wat je aan de woning wilt veranderen. Zie je in de advertentie een keuken of badkamer die je zou vervangen, reken dat bedrag dan nu al mee.

Bepaal vooraf wat voor jou telt

Tijdens een bezichtiging laat je je makkelijk meeslepen door een mooie keuken of een zonnige tuin. Schrijf daarom thuis op wat voor jou een eis is en wat een wens. Een eis is iets waar je niet zonder kunt, zoals een derde slaapkamer of een buitenruimte. Een wens is iets wat fijn zou zijn.

Leg de advertentie naast die lijst. Voldoet de woning niet aan je eisen, dan bespaar je jezelf de bezichtiging.

Zet je vragen vooraf op een rij

Een deel van wat je wilt weten kun je niet zien. Dat moet je vragen, en ter plekke schieten vragen je niet te binnen. Neem ze dus mee op papier, of zet ze in de notities van je telefoon. Deze horen er in elk geval bij:

• Waarom verkopen de eigenaren, en hoe lang wonen ze er al?
• Wat is de gewenste opleverdatum?
• Hoe verloopt het bieden, en wanneer moet een bod binnen zijn?
• Zijn er gebreken bekend?
• Wat betalen de bewoners per jaar aan energie?

Vul de lijst aan met alles wat je in de advertentie en de stukken bent tegengekomen.

Wat neem je mee naar de bezichtiging?

• Een opgeladen telefoon. Voor foto's van alles wat je opvalt en wat je later wilt terugzien.
• Je vragen en je notities uit de stukken.
• Iemand die meekijkt. Een tweede paar ogen ziet andere dingen.
• Een checklist. Zonder vaste volgorde blijf je hangen bij wat mooi is en loop je voorbij aan wat geld kost.

Die checklist hoef je niet zelf te maken. Wij hebben er een voor je opgesteld: 37 controlepunten in 8 onderdelen, van de straat tot de zolder, plus 6 vragen aan de verkopend makelaar.

Download de gratis bezichtigingschecklist

Plan tot slot wat ruimte rond de afspraak. Kom een kwartier eerder om door de straat te lopen, en houd na afloop tien minuten vrij om op te schrijven wat je hebt gezien. Na drie bezichtigingen weet je anders niet meer wat bij welke woning hoorde.

Veelgestelde vragen over een bezichtiging voorbereiden

Hoe lang duurt een bezichtiging?

Meestal twintig minuten tot een half uur. Bij veel belangstelling plant de verkopend makelaar de afspraken strak achter elkaar. Vraag bij het maken van de afspraak hoeveel tijd je krijgt, zodat je weet hoe je die verdeelt.

Kun je een huis bezichtigen zonder aankoopmakelaar?

Ja. Iedereen kan zelf een bezichtiging aanvragen bij de verkopend makelaar. Je bent dan wel zelf verantwoordelijk voor je onderzoek. Als koper heb je een onderzoeksplicht: van je wordt verwacht dat je de woning en de stukken goed bekijkt en doorvraagt bij twijfel. Een goede voorbereiding is daarom extra belangrijk.

Mag je foto's maken tijdens een bezichtiging?

Vraag het even aan de verkopend makelaar. In de praktijk is het bijna altijd goed, zeker als je uitlegt dat je de foto's gebruikt om de woning achteraf rustig te beoordelen.

Kun je een tweede bezichtiging aanvragen?

Ja, dat kun je altijd vragen. Bij een woning met veel belangstelling is er soms weinig tijd tussen de bezichtiging en de sluiting van de biedingen. Ga er daarom van uit dat je eerste bezichtiging de enige kan zijn.