Aankoopmakelaar kosten in 2026: vaste prijs of courtage?

Een traditionele aankoopmakelaar rekent meestal 0,8 tot 1,6 procent van de koopsom. Bij een woning van vier ton is dat 3.200 tot 6.400 euro. Daarnaast zijn er aanbieders met een vaste prijs, die grofweg tussen 1.250 en ruim 4.000 euro ligt.

Dat is een groot verschil voor iets wat op papier hetzelfde heet. In deze blog lees je hoe de twee tariefvormen werken, waar het prijsverschil vandaan komt en welke vragen je stelt voordat je kiest. Twijfel je of je überhaupt een aankoopmakelaar nodig hebt? Lees dan eerst ons eerlijke antwoord op die vraag.

Wat doet een aankoopmakelaar?

Een aankoopmakelaar staat aan jouw kant van de tafel. De verkopend makelaar werkt voor de verkoper, de aankoopmakelaar voor jou. Dit hoort meestal bij het werk:

• Meezoeken naar woningen die passen.
• De woning en de stukken beoordelen.
• Bepalen wat de woning waard is.
• Adviseren over het bod en de voorwaarden.
• Onderhandelen met de verkopend makelaar.
• De koopakte controleren.
• Begeleiden tot en met de overdracht.

Niet elke aanbieder doet alles. Wat er in het tarief zit, verschilt meer dan je zou verwachten.

Hoe werkt courtage?

Bij courtage betaal je een percentage van de koopsom. Hoe duurder de woning, hoe hoger de rekening. Vaak geldt er ook een minimumbedrag. Sommige makelaars rekenen daarnaast opstartkosten, of kosten als je de opdracht intrekt.

Er zit een eigenaardigheid in dit model. De makelaar die voor jou een lage prijs moet uitonderhandelen, verdient meer naarmate jij meer betaalt. In de praktijk gaat het om kleine bedragen en doen de meeste makelaars gewoon hun werk goed. De prikkel staat alleen wel de verkeerde kant op.

Hoe werkt een vaste prijs?

Bij een vaste prijs weet je vooraf wat je betaalt, wat de woning ook kost. Het bedrag verschilt per aanbieder, net als wat je ervoor krijgt. De ene aanbieder doet alles op afstand, de andere komt mee naar een beperkt aantal bezichtigingen.

Een vaste prijs is overzichtelijk, maar zegt op zichzelf niets over de kwaliteit. Kijk dus altijd naar wat er wel en niet bij zit.

Rekenvoorbeeld: courtage of vaste prijs bij drie koopsommen

Het verschil zie je pas als je het naast elkaar zet. We rekenen met de gangbare courtage van 0,8 tot 1,6 procent en met een vaste prijs tussen 1.250 en ruim 4.000 euro.

Koopsom 350.000 euro. Courtage: 2.800 tot 5.600 euro. Vaste prijs: 1.250 tot ruim 4.000 euro.

Koopsom 450.000 euro. Courtage: 3.600 tot 7.200 euro. Vaste prijs: nog steeds 1.250 tot ruim 4.000 euro.

Koopsom 550.000 euro. Courtage: 4.400 tot 8.800 euro. Vaste prijs: nog steeds 1.250 tot ruim 4.000 euro.

Twee dingen vallen op. Bij een koopsom van 350.000 euro overlappen de twee tariefvormen elkaar: een lage courtage en een hoge vaste prijs kosten ongeveer evenveel. Hoe hoger de koopsom, hoe verder ze uit elkaar lopen. Bij 550.000 euro betaal je met 1,6 procent courtage ruim twee keer de hoogste vaste prijs, voor werk dat niet twee keer zo veel uren kost.

Let bij courtage ook op de btw. Een percentage exclusief btw valt inclusief btw een vijfde hoger uit: 1 procent exclusief wordt 1,21 procent inclusief, en bij een koopsom van 450.000 euro scheelt dat bijna duizend euro.

Aankoopmakelaar kosten: waar komt het prijsverschil vandaan?

Het grootste verschil zit in de bezichtigingen. Een makelaar die met je meerijdt naar acht woningen, is daar veel uren mee bezig, reistijd meegerekend. Die uren zitten in het tarief.

Aanbieders met een lage vaste prijs laten jou zelf bezichtigen en doen het werk daaromheen: de waardebepaling, de stukken, het bod en de koopakte. Dat scheelt veel tijd en dus geld. Het vraagt wel dat je zelf goed voorbereid gaat kijken. Hoe je dat doet, lees je in Hoe bereid je je voor op een bezichtiging?.

Waar let je op bij het vergelijken?

Stel elke aanbieder deze vragen:

• Wat betaal ik als ik geen woning koop? Vraag door op de voorwaarden. Sommige aanbieders werken op basis van no cure no pay, andere rekenen opstartkosten of een bedrag bij intrekking.
• Zit er een termijn aan? Soms vervalt een afspraak na een aantal maanden.
• Hoeveel woningen worden er beoordeeld? Betaal je bij als de eerste woning het niet wordt?
• Wie doet de onderhandeling? Krijg je alleen advies, of brengt de makelaar het bod namens jou uit?
• Wordt de koopakte gecontroleerd?
• Met wie heb ik contact? Eén vast aanspreekpunt of wisselende medewerkers?
• Is het bedrag inclusief btw?

Aankoopmakelaar kosten: wanneer en hoe betaal je?

Bij courtage betaal je meestal pas bij de overdracht. De notaris zet de courtage op de afrekening, samen met de koopsom en de overige kosten koper, en betaalt de makelaar uit. Het bedrag moet dus op de rekening van de notaris staan vóór je de sleutel krijgt. Opstartkosten of een minimumbedrag worden soms vooraf in rekening gebracht; vraag daarnaar.

Bij een vaste prijs verschilt het per aanbieder. De ene stuurt een factuur zodra de koopakte is getekend, de andere laat het via de notaris lopen. Bij no cure no pay geldt: geen woning gekocht, geen factuur. Lees de opdrachtbevestiging goed voordat je tekent, want daarin staat wanneer er betaald wordt en wat er gebeurt als de koop door de bedenktijd of een ontbindende voorwaarde niet doorgaat.

De kosten van een aankoopmakelaar komen uit eigen geld. Ze vallen onder de kosten koper en je kunt ze niet meefinancieren in je hypotheek. Reken ze dus mee in je budget, samen met de notaris, de taxatie en de overdrachtsbelasting. Hoeveel eigen geld je in totaal nodig hebt, lees je in Hoeveel kan ik lenen voor een woning?.

Zijn de kosten aftrekbaar?

Nee. De kosten van een aankoopmakelaar zijn kosten voor de aankoop van de woning, en die zijn niet aftrekbaar. De kosten van hypotheekadvies zijn dat wel. Lees meer in Is hypotheekadvies fiscaal aftrekbaar?.

Wat rekent CoopHuis?

Wij rekenen een vaste prijs van 1.250 euro inclusief btw voor de aankoopbegeleiding. Wat je voor de woning betaalt, verandert dus niets aan wat wij verdienen. We werken op basis van no cure no pay: koop je geen woning, dan krijg je geen factuur. Daar zit geen termijn aan.

Bij Slimme Aankoop ga je zelf op bezichtiging. Dat is een bewuste keuze, en het is de reden dat het tarief lager is. Wil je dat je makelaar meegaat naar de bezichtigingen, de eindinspectie en de notaris? Dan kies je Volledige Aankoop voor 3.500 euro inclusief btw, in Noord-Holland. Hypotheekadvies regel je via onze vaste hypotheekadviseur, voor starters vanaf 2.000 euro.

Heb je een aankoopmakelaar nodig?

Het is niet verplicht. Je kunt een woning ook zelf kopen, en veel mensen doen dat. Je doet dan zelf het onderzoek, bepaalt zelf je bod en leest zelf de koopakte. In onze kennisbank vind je daarvoor de belangrijkste onderwerpen, zoals de marktwaarde bepalen en de koopakte lezen.

Begeleiding is vooral zinvol als je voor het eerst koopt, als je niet weet wat een woning waard is, of als je tegenover een verkopend makelaar staat die dit elke week doet.

Wanneer zijn de kosten van een aankoopmakelaar het waard?

Die vraag kun je alleen achteraf beantwoorden, en dan nog niet helemaal, want je weet nooit zeker wat er zonder begeleiding was gebeurd. Wat je wel kunt doen, is kijken waar een aankoopmakelaar het verschil maakt.

Het eerste is het bod. Wie de waarde van een woning niet kent, biedt uit angst of uit gevoel. Een paar procent te veel bieden op een woning van vier ton is al snel meer dan het tarief van een aankoopmakelaar. Andersom geldt het ook: een te laag bod uit voorzichtigheid kost je de woning. Een goede waardebepaling voorkomt beide.

Het tweede is wat je niet ziet. Een fundering met problemen, een vereniging van eigenaren zonder reserves, een erfdienstbaarheid in de akte of een bodemverontreiniging in het Kadaster. Zulke zaken komen pas naar boven als iemand de stukken leest die weet waar hij op moet letten.

Het derde is de koopakte en de voorwaarden. Een financieringsvoorbehoud met een verkeerde termijn, een ontbrekend bouwkundig voorbehoud of een opleverdatum die niet past, kan je in de problemen brengen. Kom je de koopovereenkomst niet na, dan geldt de gebruikelijke boete van 10 procent van de koopsom.

Is de woning eenvoudig, ken je de buurt goed en weet je wat je doet, dan kun je het zelf. Twijfel je over één van deze drie, dan is het tarief van een aankoopmakelaar meestal goed besteed. Of de begeleiding de kosten terugverdient, kunnen we je niet beloven. Wel dat je weet waar je op biedt.

Wil je eerst zelf uitzoeken hoe het hele koopproces in elkaar zit, van je budget tot de sleutel? Daarvoor hebben we een gratis aankoopgids voor starters gemaakt.

Download de gratis aankoopgids voor starters

Veelgestelde vragen over de kosten van een aankoopmakelaar

Wat kost een aankoopmakelaar gemiddeld?

Een traditionele aankoopmakelaar rekent meestal 0,8 tot 1,6 procent van de koopsom. Bij een woning van vier ton is dat 3.200 tot 6.400 euro. Aanbieders met een vaste prijs rekenen grofweg tussen 1.250 en ruim 4.000 euro.

Is een aankoopmakelaar verplicht?

Nee. Je mag een woning zonder aankoopmakelaar kopen. Je bent dan zelf verantwoordelijk voor het onderzoek, het bod en de controle van de koopakte.

Wat betekent no cure no pay bij een aankoopmakelaar?

Dat je alleen betaalt als je een woning koopt. Vraag altijd naar de voorwaarden, want sommige aanbieders hanteren een termijn of rekenen opstartkosten.

Kun je de kosten van een aankoopmakelaar meefinancieren in je hypotheek?

Nee. Ze horen bij de kosten koper, en die betaal je uit eigen geld.

Kun je onderhandelen over de kosten van een aankoopmakelaar?

Bij courtage vaak wel. Je kunt vragen om een lager percentage, om een maximumbedrag of om het schrappen van opstartkosten. Bij een vaste prijs is er meestal weinig rek, omdat het tarief al scherp is gezet. Vraag in dat geval liever wat er precies in het tarief zit, zodat je weet waar je voor betaalt.

Wat is het verschil tussen een aankoopmakelaar en een hypotheekadviseur?

Een aankoopmakelaar helpt je bij de woning: de waarde, het bod, de onderhandeling en de koopakte. Een hypotheekadviseur regelt de financiering en heeft daarvoor een eigen vergunning. Het zijn twee verschillende diensten met twee verschillende rekeningen. De kosten van hypotheekadvies zijn aftrekbaar, die van de aankoopmakelaar niet. Sommige aanbieders bieden beide aan in één pakket; vraag dan hoe de kosten zijn verdeeld.