Aankoopmakelaar in Bergen (NH): wat je moet weten
Bergen is gemiddeld duurder dan Amsterdam: kunstenaarsdorp, badplaatsen en een van de hoogste duingebieden van het land, met veel vrijstaande woningen en een beschermd dorpshart. Wij begeleiden je bezichtiging, marktwaardebepaling en bod, voor een vast bedrag, ongeacht de koopsom.
Een aankoopmakelaar in Bergen kost bij CoopHuis € 1.250 voor online begeleiding of € 3.500 als je makelaar meegaat naar de bezichtigingen. Vast tarief inclusief btw, no cure no pay. We bepalen de marktwaarde op basis van recente verkopen in Bergen, geven biedadvies in drie scenario's en onderhandelen namens jou. Het aankooprapport heb je binnen 24 uur.
Cijfers: gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen in de gemeente Bergen (NH), jaargemiddelde 2025 en 2024. Bron: CBS StatLine, tabel 83625NED.
Hoe hard wordt er nu geboden rond Bergen?
In de NVM-regio Alkmaar en omgeving werd in het 3e kwartaal 2026 56,9% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, tegen 65,9% landelijk. Gemiddeld betaalden kopers 1,5% boven de vraagprijs, minder dan landelijk (3,3%). Een woning was gemiddeld in 30 dagen verkocht en de mediane verkoopprijs kwam uit op € 512.000 (+3,9% op jaarbasis). Het aanbod lag 23,7% hoger dan een jaar eerder. Kopers hebben iets meer keus dan gemiddeld: de krapte-indicator staat op 3,1 (landelijk 2,8).
Bergen valt onder de NVM-regio Alkmaar en omgeving. De NVM publiceert per regio, niet per gemeente. Bron: NVM Woningmarkt kwartaalcijfers, 3e kwartaal 2026 (16 juni t/m 15 september 2026). Bekijk ook het overzicht van de woningmarkt in Noord-Holland.
De woningmarkt in Bergen
In de gemeente Bergen lag de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning in 2025 op ongeveer € 737.000, ruim 6% hoger dan in 2024. Dat is meer dan in Amsterdam (€ 631.000), Heiloo (€ 610.000) en Haarlem (€ 577.000), en bijna het dubbele van Alkmaar (€ 424.000). Het hoge gemiddelde komt onder meer door het grote aandeel vrijstaande woningen in Bergen en Schoorl.
De gemeente is sinds 2001 een samenvoeging van Bergen, Egmond en Schoorl, en die drie gebieden hebben elk hun eigen markt. Een villa aan de bosrand in Bergen, een appartement in Egmond aan Zee en een stolpboerderij bij Groet zijn nauwelijks met elkaar te vergelijken. Bij deze bedragen is een goed onderbouwd bod geen luxe: een paar procent te veel betalen is hier al snel een fors bedrag. Wij werken met recente verkopen van vergelijkbare woningen in dezelfde kern.
Wijken en woningtypen in Bergen
De gemeente Bergen telt meerdere dorpen tussen duin, bos en polder, elk met een eigen woningaanbod.
Bergen (dorp)
Het oude kerkringdorp rond de Ruïnekerk is sinds 1990 rijksbeschermd dorpsgezicht. Daaromheen liggen villabuurten en naoorlogse wijken, met veel vrijstaande woningen en een grote groep woningen uit de jaren 60 en 70. Het villapark Park Meerwijk, gebouwd in de stijl van de Amsterdamse School rond 1918, is apart beschermd.
Bergen aan Zee
Een kleine badplaats direct aan de kust, met appartementen, vakantiewoningen en een beperkt aanbod reguliere koopwoningen. Wie hier koopt, moet goed letten op het bestemmingsplan en de verhuurregels.
Egmond aan Zee
Van oorsprong een vissersdorp aan zee, nu badplaats met de vuurtoren Jan van Speijk als herkenningspunt. Bijna de helft van de woningen is een appartement, en veel woningen stammen uit de jaren 50 tot 70.
Egmond aan den Hoef en Egmond-Binnen
Egmond aan den Hoef ligt rond de resten van het kasteel van Egmond, Egmond-Binnen rond de abdij. Het aanbod is gemengd, van oude dorpswoningen tot gezinswoningen uit de jaren 70 en 80 en vrijstaande huizen.
Schoorl, Groet en Camperduin
Schoorl ligt aan de voet van de Schoorlse Duinen, met stolpboerderijen uit de 19e eeuw en villa's uit het begin van de 20e eeuw. Vrijstaande woningen domineren hier. Groet en Camperduin zijn kleine kernen richting de kust.
Waar moet je in Bergen extra op letten?
Bergen heeft een eigen dynamiek. Dit zijn de punten die wij hier standaard nalopen voordat je een bod uitbrengt.
Beschermd dorpsgezicht en monumenten
In het beschermde dorpsgezicht van Bergen en in Park Meerwijk gelden extra regels voor wat je aan de buitenkant mag veranderen. Ook staan er in de gemeente veel monumenten. Wil je uitbouwen, dakkapellen plaatsen of de gevel aanpassen, dan controleren wij vooraf wat het bestemmingsplan en de monumentenstatus toestaan.
Verhuur aan toeristen is aan regels gebonden
Volgens de huisvestingsverordening van Bergen mag je een woning maximaal 63 nachten per jaar aan toeristen verhuren, en in grote delen van de gemeente geldt een registratie- en meldplicht. Reken dus niet zomaar op verhuurinkomsten. Wij lezen de geldende regels voor het specifieke adres na.
Recreatiewoning of gewone woning
Rond Bergen, Schoorl en de Egmonden staan veel vakantiewoningen en vakantieparken. Een recreatiewoning mag je niet zomaar permanent bewonen. Wij controleren de bestemming van het perceel, zodat je weet wat je koopt.
Grote kavels, grote onderhoudsposten
Vrijstaande woningen en oudere villa's hebben veel dak, gevel en kozijnen, en vaak een groot en oud dak. Bij woningen in en rond het bos komen daar bomen, vocht en houten bouwdelen bij. Wij maken een verbouwbegroting die meeweegt in je bod.
Wat kost een woning in Bergen werkelijk?
De gemiddelde verkoopprijs in Bergen was in 2025 ongeveer € 737.000. Dit komt daar bovenop als je koopt.
| Koopsom (gemiddelde 2025) | € 737.000 |
| Overdrachtsbelasting (2%) | € 14.740 |
| Notaris (leverings- en hypotheekakte) | ± € 1.800 |
| Taxatie | ± € 800 |
| Aankoopbegeleiding CoopHuis | € 1.250 |
| Totaal bijkomende kosten | ± € 18.590 |
Bedragen zijn een indicatie op basis van de gemiddelde verkoopprijs in 2025 en onze richtbedragen. Val je onder de startersvrijstelling (18 tot 35 jaar, woning tot € 555.000 in 2026)? Dan vervalt de overdrachtsbelasting. Hypotheekadvies is hier niet in meegerekend; via CoopHuis regel je hypotheekadvies bij onze vaste hypotheekadviseur, voor starters vanaf € 2.000. Reken je eigen situatie door met de rekentool kosten koper berekenen.
Zo bied je slim in Bergen
Bij de prijzen in Bergen loont het om elke euro in je bod te kunnen onderbouwen.
Vergelijk per kern, niet per gemeente
Het gemiddelde van ruim € 700.000 zegt weinig over een appartement in Egmond aan Zee of een villa in Bergen. Wij gebruiken verkopen van vergelijkbare woningen in dezelfde kern als referentie.
Weeg de regels mee in de prijs
Een woning in het beschermde dorpsgezicht of met monumentenstatus heeft minder verbouwvrijheid. Een woning die je wilde verhuren, levert misschien minder op dan gedacht. Dat hoort in je bod, niet pas na de koop.
Laat je niet opjagen door exclusiviteit
Bijzondere woningen in Bergen worden soms gepresenteerd alsof er maar één kans is. Juist bij unieke huizen is er vaak ruimte voor een tweede bezichtiging en een bouwkundige keuring. Wij adviseren per woning wat verstandig is.
Veelgestelde vragen over een huis kopen in Bergen
Heb ik een aankoopmakelaar nodig in Bergen?
Niet verplicht, maar bij een gemiddelde verkoopprijs van ruim € 700.000 is een verkeerde inschatting duur. Denk aan onderhoud aan een oude villa, beperkingen in het beschermde dorpsgezicht of verhuurregels die je plannen doorkruisen. Een aankoopmakelaar die dat vooraf uitzoekt, verdient zijn vaste tarief ruim terug.
Wat kost een aankoopmakelaar in Bergen?
Bij CoopHuis betaal je een vast tarief: € 1.250 voor Slimme Aankoop, waarbij je zelf bezichtigt met onze 37-punten checklist en binnen 24 uur een aankooprapport krijgt, of € 3.500 voor Volledige Aankoop, waarbij je makelaar meegaat naar de bezichtigingen en de bouwkundige staat op locatie beoordeelt. Beide no cure no pay en inclusief btw. Bij de prijzen in Bergen scheelt een vast tarief in plaats van courtage flink.
Mag ik mijn woning in Bergen verhuren aan toeristen?
Beperkt. De huisvestingsverordening van Bergen staat toeristische verhuur van een woning toe tot maximaal 63 nachten per jaar, en in grote delen van de gemeente moet je je woning registreren en de verhuur vooraf melden. Wij checken de regels voor het adres dat je op het oog hebt.
Hoe bereikbaar is Bergen met het openbaar vervoer?
Bergen heeft geen eigen treinstation. Je reist met de bus naar station Alkmaar en stapt daar over op de trein. Woon je in Egmond of Schoorl, dan geldt hetzelfde. Werk je in Amsterdam of Haarlem, neem die reistijd dan mee in je keuze.
Bronnen: CBS StatLine 83625NED, gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen per gemeente; Wikipedia, Bergen (gemeente in Noord-Holland): fusie 2001 en kernen; Wikipedia, Bergen (plaats in Noord-Holland): Park Meerwijk en geschiedenis; Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, toelichting aanwijzing beschermd dorpsgezicht Park Meerwijk; Gemeenteraad Bergen, bestemmingsplan Bergen Centrum beschermd dorpsgezicht; Huisvestingsverordening Bergen 2023-2027, regels toeristische verhuur; Wikipedia, Schoorl; Wikipedia, Egmond aan Zee; AlleCijfers, wijken en bouwperiodes gemeente Bergen (CBS/Kadaster)
Eén vast tarief, geen courtage
€ 1.250 voor online aankoopbegeleiding, of € 3.500 als je makelaar meegaat naar de bezichtigingen. Je kosten stijgen niet mee met de prijs van je woning.
Gratis kennismaking
We bespreken je zoekopdracht, je budget en je maximum.
Woningen analyseren
Onbeperkt woningen laten doorrekenen tegen recente verkopen in dezelfde buurt.
Aankooprapport
Marktwaarde en drie biedscenario's, binnen 24 uur.
Bieden en afronden
Onderhandeling, koopakte en begeleiding tot de sleutel.
Verder lezen
Een woning op het oog in Bergen?
Plan een gratis en vrijblijvend gesprek. We kijken samen naar de woning, de buurt en een realistisch bod.