Aankoopmakelaar in Edam-Volendam: wat je moet weten
Edam-Volendam is een gemeente aan het Markermeer met twee totaal verschillende hoofdkernen: de oude vestingstad Edam en het vissersdorp Volendam, met daaromheen de dorpen van de voormalige gemeente Zeevang. Wij begeleiden je bezichtiging, marktwaardebepaling en bod, voor een vast bedrag, ongeacht de koopsom.
Een aankoopmakelaar in Edam-Volendam kost bij CoopHuis € 1.250 voor online begeleiding of € 3.500 als je makelaar meegaat naar de bezichtigingen. Vast tarief inclusief btw, no cure no pay. We bepalen de marktwaarde op basis van recente verkopen in Edam-Volendam, geven biedadvies in drie scenario's en onderhandelen namens jou. Het aankooprapport heb je binnen 24 uur.
Cijfers: gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen in de gemeente, jaargemiddelde 2025 en 2024. Bron: CBS StatLine, tabel 83625NED.
Hoe hard wordt er nu geboden rond Edam-Volendam?
In de NVM-regio Groot-Amsterdam werd in het 3e kwartaal 2026 72,9% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, tegen 65,9% landelijk. Gemiddeld betaalden kopers 5,0% boven de vraagprijs, meer dan landelijk (3,3%). Een woning was gemiddeld in 36 dagen verkocht en de mediane verkoopprijs kwam uit op € 578.000 (+0,6% op jaarbasis). Het aanbod lag 26,0% hoger dan een jaar eerder. Kopers hebben iets meer keus dan gemiddeld: de krapte-indicator staat op 3,5 (landelijk 2,8).
Edam-Volendam valt onder de NVM-regio Groot-Amsterdam. De NVM publiceert per regio, niet per gemeente. Bron: NVM Woningmarkt kwartaalcijfers, 3e kwartaal 2026 (16 juni t/m 15 september 2026). Bekijk ook het overzicht van de woningmarkt in Noord-Holland.
De woningmarkt in Edam-Volendam
In de gemeente Edam-Volendam lag de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning in 2025 op ongeveer € 491.000, zo'n 6% hoger dan in 2024. Dat is meer dan in Hoorn (€ 460.000) en Alkmaar (€ 424.000), maar duidelijk minder dan in Amsterdam (€ 631.000), waar veel kopers vandaan komen. De NVM rekent Edam-Volendam tot de regio Groot-Amsterdam, waar in het derde kwartaal van 2026 bijna drie op de vier woningen boven de vraagprijs werden verkocht.
Dat gemeentegemiddelde dekt een heel gevarieerd aanbod. Een grachtenpand in de oude kom van Edam, een rijwoning uit de jaren 70 of 80 in Volendam en een stolpboerderij in Warder of Middelie hebben elk hun eigen kopers en hun eigen prijsniveau. In Volendam is het grootste deel van de woningen na 1965 gebouwd, in Edam staat juist een flink deel van voor de oorlog. Wij onderbouwen je bod daarom met verkopen in dezelfde kern en van hetzelfde type woning, niet met het gemiddelde van de hele gemeente.
Wijken en woningtypen in Edam-Volendam
Sinds de fusie met Zeevang in 2016 bestaat de gemeente uit Edam, Volendam en een rij kleinere dorpen in de polder. Elke kern vraagt om een andere blik.
Edam, oude kom
Edam kreeg in 1357 stadsrechten en groeide uit door handel, scheepsbouw, haringvisserij en kaashandel. Het centrum binnen de oude vesting is beschermd stadsgezicht en de stad telt 176 rijksmonumenten.
Edam buiten de vesting
Rond de oude stad liggen wijken als de Molenbuurt, Singelwijk en Edam-Zuid. Het grootste deel van die woningen is gebouwd tussen halverwege de jaren 60 en halverwege de jaren 90. Vooral rijwoningen en twee-onder-een-kappers, praktisch voor gezinnen die wel in Edam willen wonen maar geen monument zoeken.
Volendam
Volendam is de grootste kern, met ongeveer 22.500 inwoners. Het dorp is bekend om de Dijk, de vissersboten en de klederdracht, maar woont vooral in naoorlogse wijken zoals de Blokgouw, de Bloemenbuurt, de Rozettenbuurt en de Planetenbuurt. Ongeveer acht op de tien woningen in Volendam zijn koopwoningen.
Broeckgouw en Lange Weeren
Tussen Edam en Volendam ligt nieuwbouwwijk Broeckgouw, die in beide wijken van de CBS-indeling valt. De bouw liep langer door dan oorspronkelijk gepland. Hier vind je recente woningen met een goed energielabel, maar ook nieuwbouwprijzen die je goed moet vergelijken met bestaande bouw in de buurt.
De Zeevangdorpen
Oosthuizen, Warder, Middelie, Kwadijk, Beets, Hobrede, Schardam en Etersheim waren tot 2016 de gemeente Zeevang. Kleine dorpen in het open polderland, met lintbebouwing, boerderijen en weinig aanbod per jaar.
Waar moet je in Edam-Volendam extra op letten?
Edam-Volendam heeft een eigen dynamiek. Dit zijn de punten die wij hier standaard nalopen voordat je een bod uitbrengt.
Geen treinstation
De spoorlijn van Zaandam naar Enkhuizen loopt wel door de gemeente, maar de oude stopplaatsen zijn al lang gesloten en er is geen station meer. Edam heeft sinds 1956 alleen nog de bus, en Volendam en Edam zijn per bus verbonden met Amsterdam. Reken je reis naar je werk uit vanaf het adres zelf.
Monumenten en het beschermd stadsgezicht in Edam
In de oude kom van Edam geldt het beschermd stadsgezicht en veel panden zijn rijksmonument. Dat betekent dat je voor een dakkapel, nieuwe kozijnen of een uitbouw vaak een vergunning nodig hebt, met eisen aan materiaal en uitstraling. Wij controleren vooraf de monumentenstatus en wat het omgevingsplan toestaat, zodat je niet koopt op plannen die niet mogen.
Kades, dijken en water
De gemeente ligt aan het Markermeer, en het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier versterkt de Markermeerdijken tussen Hoorn en Amsterdam, ook bij Edam-Volendam. Daarnaast vervangt de gemeente kademuren en beschoeiingen die aan het eind van hun levensduur zijn. Koop je aan het water of aan een gracht, dan vragen wij na wie verantwoordelijk is voor de beschoeiing en of er werk gepland staat.
Jaren 70 en 80 in Volendam
Een groot deel van de woningen in Volendam en Edam buiten de vesting stamt uit de periode 1965 tot 1985. Wij kijken naar het type begane-grondvloer, isolatie, dak en kozijnen. Een vloer van Kwaaitaal of Manta kan een dure post zijn, en dat rekenen wij door in je bod.
Wat kost een woning in Edam-Volendam werkelijk?
De gemiddelde verkoopprijs in Edam-Volendam was in 2025 ongeveer € 491.000. Dit komt daar bovenop als je koopt.
| Koopsom (gemiddelde 2025) | € 491.000 |
| Overdrachtsbelasting (2%) | € 9.820 |
| Notaris (leverings- en hypotheekakte) | ± € 1.800 |
| Taxatie | ± € 800 |
| Aankoopbegeleiding CoopHuis | € 1.250 |
| Totaal bijkomende kosten | ± € 13.670 |
Bedragen zijn een indicatie op basis van de gemiddelde verkoopprijs in 2025 en onze richtbedragen. Val je onder de startersvrijstelling (18 tot 35 jaar, woning tot € 555.000 in 2026)? Dan vervalt de overdrachtsbelasting. Hypotheekadvies is hier niet in meegerekend; via CoopHuis regel je hypotheekadvies bij onze vaste hypotheekadviseur, voor starters vanaf € 2.000. Reken je eigen situatie door met de rekentool kosten koper berekenen.
Zo bied je slim in Edam-Volendam
Bieden in Edam-Volendam vraagt om onderscheid tussen stad, dorp en polder.
Vergelijk Edam niet met Volendam
Een grachtenpand in Edam, een rijwoning in de Blokgouw en een nieuwbouwwoning in Broeckgouw hebben een totaal andere markt. Wij zoeken referenties in dezelfde kern, van hetzelfde type en zo recent mogelijk.
Reken onderhoud aan oude panden door
Bij monumenten en vooroorlogse woningen in Edam en bij oude boerderijen in de Zeevangdorpen zit het risico vaak in wat je niet ziet. Een bouwkundige keuring als voorwaarde en een concrete begroting voor fundering, dak en kozijnen maken je bod realistisch en sterker.
Laat je niet meeslepen door de Amsterdamse markt
Veel kopers komen uit Amsterdam en zijn hogere prijzen gewend. Toch is het niet bij elke woning nodig om fors over te bieden. Wij kijken per woning hoe groot de belangstelling echt is en of zekerheid in je bod, zoals een snelle financiering of een flexibele opleverdatum, meer oplevert dan extra geld.
Veelgestelde vragen over een huis kopen in Edam-Volendam
Heb ik een aankoopmakelaar nodig in Edam-Volendam?
Niet verplicht, wel verstandig. De gemeente combineert een historische stad met monumenten, een groot naoorlogs dorp en een landelijk poldergebied. Een aankoopmakelaar die die verschillen kent, de regels voor monumenten nakijkt en het onderhoud vooraf doorrekent, voorkomt dat je te veel betaalt.
Wat kost een aankoopmakelaar in Edam-Volendam?
Bij CoopHuis betaal je een vast tarief: € 1.250 voor Slimme Aankoop, waarbij je zelf bezichtigt met onze 37-punten checklist en binnen 24 uur een aankooprapport krijgt, of € 3.500 voor Volledige Aankoop, waarbij je makelaar meegaat naar de bezichtigingen. Beide no cure no pay en inclusief btw. Geen courtage over de koopsom.
Kun je vanuit Edam of Volendam met de trein naar Amsterdam?
Nee. Er ligt wel een spoorlijn door de gemeente, maar er is geen station meer. Je reist met de bus naar Amsterdam. Kijk voor je eigen route en reistijd in de reisplanner, want die hangt sterk af van waar je woont en hoe laat je vertrekt.
Mag ik een huis in de oude kom van Edam verbouwen?
Dat hangt af van het pand. Het centrum binnen de oude vesting is beschermd stadsgezicht en veel panden zijn rijksmonument, dus voor veel aanpassingen aan de buitenkant heb je een vergunning nodig. Voordat je biedt op een woning met verbouwplannen, controleren wij de status en wat het omgevingsplan toestaat.
Bronnen: CBS StatLine 83625NED, gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen per gemeente; Wikipedia, Edam-Volendam: kernen, fusie met Zeevang, wegen en spoorlijn; Wikipedia, Edam: stadsrechten, beschermd stadsgezicht en busvervoer; Wikipedia, Lijst van rijksmonumenten in Edam; Wikipedia, Volendam; Wikipedia, Station Oosthuizen; AlleCijfers, wijk Volendam: buurten en bouwperiodes (CBS/Kadaster); AlleCijfers, wijk Edam: buurten en bouwperiodes (CBS/Kadaster); Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, start werk Markermeerdijken module 9 Broeckgouw; WSP, raamcontract vervanging kademuren en beschoeiingen Edam-Volendam (2024)
Eén vast tarief, geen courtage
€ 1.250 voor online aankoopbegeleiding, of € 3.500 als je makelaar meegaat naar de bezichtigingen. Je kosten stijgen niet mee met de prijs van je woning.
Gratis kennismaking
We bespreken je zoekopdracht, je budget en je maximum.
Woningen analyseren
Onbeperkt woningen laten doorrekenen tegen recente verkopen in dezelfde buurt.
Aankooprapport
Marktwaarde en drie biedscenario's, binnen 24 uur.
Bieden en afronden
Onderhandeling, koopakte en begeleiding tot de sleutel.
Verder lezen
Een woning op het oog in Edam-Volendam?
Plan een gratis en vrijblijvend gesprek. We kijken samen naar de woning, de buurt en een realistisch bod.