Aankoopmakelaar in Velsen en IJmuiden: wat je moet weten
Velsen is een gemeente van uitersten aan het Noordzeekanaal: havenstad IJmuiden, de vooroorlogse dorpen Santpoort en Driehuis, nieuwbouwkern Velserbroek en Velsen-Noord naast Tata Steel. Wij begeleiden je bezichtiging, marktwaardebepaling en bod, voor een vast bedrag, ongeacht de koopsom.
Een aankoopmakelaar in Velsen kost bij CoopHuis € 1.250 voor online begeleiding of € 3.500 als je makelaar meegaat naar de bezichtigingen. Vast tarief inclusief btw, no cure no pay. We bepalen de marktwaarde op basis van recente verkopen in Velsen, geven biedadvies in drie scenario's en onderhandelen namens jou. Het aankooprapport heb je binnen 24 uur.
Cijfers: gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen in de gemeente, jaargemiddelde 2025 en 2024. Bron: CBS StatLine, tabel 83625NED.
Hoe hard wordt er nu geboden rond Velsen?
In de NVM-regio IJmond werd in het 3e kwartaal 2026 67,6% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, tegen 65,9% landelijk. Gemiddeld betaalden kopers 3,1% boven de vraagprijs, ongeveer gelijk aan het landelijke gemiddelde (3,3%). Een woning was gemiddeld in 28 dagen verkocht en de mediane verkoopprijs kwam uit op € 535.000 (+3,9% op jaarbasis). Het aanbod lag 27,4% hoger dan een jaar eerder. De markt is krapper dan gemiddeld: de krapte-indicator staat op 2,5 (landelijk 2,8).
Velsen valt onder de NVM-regio IJmond. De NVM publiceert per regio, niet per gemeente. Bron: NVM Woningmarkt kwartaalcijfers, 3e kwartaal 2026 (16 juni t/m 15 september 2026). Bekijk ook het overzicht van de woningmarkt in Noord-Holland.
De woningmarkt in Velsen
In de gemeente Velsen lag de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning in 2025 op ongeveer € 524.000, ruim 10% hoger dan in 2024. Velsen zit daarmee boven Alkmaar (€ 424.000) en nog onder Haarlem (€ 577.000), dat direct ten zuiden ligt.
Juist omdat de prijzen zo hard zijn gestegen, kun je niet bieden op het gevoel van vorig jaar. Bovendien is Velsen geen eenheid: een vooroorlogse woning in Santpoort-Noord, een flat in Zee- en Duinwijk en een rijwoning in Velserbroek zijn totaal verschillende markten. Wij onderbouwen je bod met recente verkopen in dezelfde kern en van hetzelfde type woning, niet met het gemeentegemiddelde.
Wijken en woningtypen in Velsen
Velsen bestaat uit zeven kernen aan weerszijden van het Noordzeekanaal, elk met een eigen karakter en woningaanbod.
IJmuiden
IJmuiden ontstond bij de aanleg van het Noordzeekanaal in de 19e eeuw. In de oorlog werd een groot deel van het oude centrum gesloopt voor de Atlantikwall, daarna is een nieuw centrum gebouwd. IJmuiden-Noord heeft veel vooroorlogse en vroeg-naoorlogse rijwoningen, Zee- en Duinwijk bestaat vooral uit appartementen uit de jaren 50 tot 70 met veel huurwoningen.
Santpoort-Noord en Santpoort-Zuid
Santpoort bestaat uit twee dorpen, elk met een eigen station aan de lijn Haarlem naar Uitgeest. In Santpoort-Zuid ligt de Ruïne van Brederode. In Santpoort-Noord is het grootste deel van de woningen voor 1965 gebouwd, met veel vooroorlogse woningen en vroeg-naoorlogse rijwoningen.
Driehuis en Velsen-Zuid
Driehuis ligt tussen Santpoort-Noord en Velsen-Zuid, met een eigen station en begraafplaats en crematorium Westerveld. Samen met Velsen-Zuid is het aanbod gemengd: een flink deel vooroorlogse woningen, veel bouw uit de jaren 60 en 70 en relatief veel twee-onder-een-kapwoningen.
Velserbroek
Velserbroek is in de jaren 80 en 90 gebouwd als uitbreidingsgebied voor Haarlem en is nu de op een na grootste kern van Velsen. Vooral rijwoningen en hoekwoningen, aangevuld met appartementen en recente nieuwbouw. Een logische keuze voor gezinnen die net buiten Haarlem willen wonen.
Velsen-Noord
Velsen-Noord is de enige woonkern van Velsen ten noorden van het Noordzeekanaal, verbonden met de rest van de gemeente via een pont en de Velsertunnel. Tata Steel ligt deels in het dorp. Dat is een plek waar je de omgeving zwaar moet laten meewegen.
Waar moet je in Velsen extra op letten?
Velsen heeft een eigen dynamiek. Dit zijn de punten die wij hier standaard nalopen voordat je een bod uitbrengt.
Tata Steel, stof en geluid
Het RIVM concludeerde in 2023 dat de huidige uitstoot van Tata Steel bijdraagt aan verhoogde gezondheidsrisico's voor omwonenden in de IJmond, en noemt ook overlast door stof, geur en geluid. Hoe dichter bij het terrein, zoals in Velsen-Noord en delen van IJmuiden, hoe zwaarder dit weegt. Lees de RIVM-informatie en kijk bij bezichtigingen ook naar stof op kozijnen en tuinmeubels.
Bereikbaarheid verschilt sterk per kern
Santpoort-Noord, Santpoort-Zuid en Driehuis hebben een station met sprinters naar Haarlem, Amsterdam Centraal en Alkmaar. IJmuiden heeft sinds 1983 geen reizigerstrein meer en is aangewezen op de bus. Werk je in Amsterdam of Haarlem, dan maakt dat veel uit voor je dagelijkse reistijd.
Appartementen en VvE's in IJmuiden
In Zee- en Duinwijk en delen van IJmuiden is een groot deel van het aanbod een appartement in een complex met veel huurwoningen van de corporatie. Wij lezen de VvE-stukken na: wie is eigenaar van de meeste appartementen, hoe groot is het reservefonds en welk onderhoud staat er gepland?
Vooroorlogse woningen in Santpoort en Driehuis
Karaktervolle woningen, maar fundering, houten vloeren, kruipruimte en dak verdienen hier extra aandacht. Wij adviseren een bouwkundige keuring als voorwaarde en rekenen het onderhoud door in je bod.
Wat kost een woning in Velsen werkelijk?
De gemiddelde verkoopprijs in Velsen was in 2025 ongeveer € 524.000. Dit komt daar bovenop als je koopt.
| Koopsom (gemiddelde 2025) | € 524.000 |
| Overdrachtsbelasting (2%) | € 10.480 |
| Notaris (leverings- en hypotheekakte) | ± € 1.800 |
| Taxatie | ± € 800 |
| Aankoopbegeleiding CoopHuis | € 1.250 |
| Totaal bijkomende kosten | ± € 14.330 |
Bedragen zijn een indicatie op basis van de gemiddelde verkoopprijs in 2025 en onze richtbedragen. Val je onder de startersvrijstelling (18 tot 35 jaar, woning tot € 555.000 in 2026)? Dan vervalt de overdrachtsbelasting. Hypotheekadvies is hier niet in meegerekend; via CoopHuis regel je hypotheekadvies bij onze vaste hypotheekadviseur, voor starters vanaf € 2.000. Reken je eigen situatie door met de rekentool kosten koper berekenen.
Zo bied je slim in Velsen
In Velsen zijn de prijzen hard gestegen, dus een bod moet nu extra goed onderbouwd zijn.
Gebruik verkopen van de laatste maanden
Met een stijging van ruim 10% in een jaar is een bod op basis van oudere verkopen al snel te laag, en een bod op basis van de vraagprijs vaak te hoog. Wij kijken naar wat er recent in dezelfde kern is betaald.
Vergelijk binnen de kern
Santpoort, Driehuis en Velserbroek hebben een heel ander woningaanbod en een andere ligging dan IJmuiden of Velsen-Noord. Een bod in Santpoort-Noord onderbouw je dus niet met een verkoop in IJmuiden.
Weeg de omgeving mee in je prijs
Nabijheid van Tata Steel, het ontbreken van een station of een VvE met achterstallig onderhoud hebben invloed op de waarde, nu en bij verkoop later. Wij nemen die punten expliciet mee in de biedscenario's.
Veelgestelde vragen over een huis kopen in Velsen
Heb ik een aankoopmakelaar nodig in Velsen?
Niet verplicht, wel verstandig. De prijzen in Velsen stegen in 2025 ruim 10%, en het verschil tussen de kernen is groot. Een aankoopmakelaar die per kern weet wat er recent is betaald en ook de omgeving en de VvE meeweegt, voorkomt dat je te veel betaalt.
Wat kost een aankoopmakelaar in Velsen?
Bij CoopHuis betaal je een vast tarief: € 1.250 voor Slimme Aankoop, waarbij je zelf bezichtigt met onze 37-punten checklist en binnen 24 uur een aankooprapport krijgt, of € 3.500 voor Volledige Aankoop, waarbij je makelaar meegaat naar de bezichtigingen. Beide no cure no pay en inclusief btw. Geen courtage over de koopsom.
Heeft IJmuiden een treinstation?
Nee. De spoorlijn naar IJmuiden is in 1983 gesloten voor reizigers. Je reist met de bus, onder meer naar Haarlem, Beverwijk en Amsterdam. De dichtstbijzijnde stations zijn Driehuis en Santpoort-Noord, met sprinters naar Haarlem, Amsterdam Centraal en Alkmaar.
Wat betekent Tata Steel voor wonen in Velsen?
Het RIVM heeft vastgesteld dat de uitstoot van Tata Steel bijdraagt aan verhoogde gezondheidsrisico's en overlast voor omwonenden in de IJmond. Hoe zwaar dat weegt, hangt af van hoe dicht je bij het terrein woont. Kijk op rivm.nl voor de actuele onderzoeken; wij helpen je de omgeving mee te wegen in je keuze en je bod.
Bronnen: CBS StatLine 83625NED, gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen per gemeente; Wikipedia, Velsen: kernen en Tata Steel; Wikipedia, IJmuiden: Atlantikwall, wederopbouw en spoorlijn; Wikipedia, Velserbroek; Wikipedia, Velsen-Noord; Wikipedia, Santpoort-Zuid; Wikipedia, Driehuis (Velsen); Wikipedia, Station Driehuis: treinseries; RIVM, De bijdrage van Tata Steel Nederland aan de gezondheidsrisico's van omwonenden (2023); AlleCijfers, wijken gemeente Velsen (CBS/Kadaster); AlleCijfers, wijk Velserbroek: bouwperiodes; AlleCijfers, wijk Santpoort-Noord: bouwperiodes; AlleCijfers, wijk Zee- en Duinwijk: bouwperiodes
Eén vast tarief, geen courtage
€ 1.250 voor online aankoopbegeleiding, of € 3.500 als je makelaar meegaat naar de bezichtigingen. Je kosten stijgen niet mee met de prijs van je woning.
Gratis kennismaking
We bespreken je zoekopdracht, je budget en je maximum.
Woningen analyseren
Onbeperkt woningen laten doorrekenen tegen recente verkopen in dezelfde buurt.
Aankooprapport
Marktwaarde en drie biedscenario's, binnen 24 uur.
Bieden en afronden
Onderhandeling, koopakte en begeleiding tot de sleutel.
Verder lezen
Een woning op het oog in Velsen?
Plan een gratis en vrijblijvend gesprek. We kijken samen naar de woning, de buurt en een realistisch bod.