Aankoopmakelaar in Heemstede: wat je moet weten
Heemstede is de compacte, groene gemeente direct ten zuiden van Haarlem, gebouwd op een oude strandwal, met tuinwijken uit de jaren 20 en 30, villabuurten en een intercitystation op de lijn naar Amsterdam en Den Haag. Wij begeleiden je bezichtiging, marktwaardebepaling en bod, voor een vast bedrag, ongeacht de koopsom.
Een aankoopmakelaar in Heemstede kost bij CoopHuis € 1.250 voor online begeleiding of € 3.500 als je makelaar meegaat naar de bezichtigingen. Vast tarief inclusief btw, no cure no pay. We bepalen de marktwaarde op basis van recente verkopen in Heemstede, geven biedadvies in drie scenario's en onderhandelen namens jou. Het aankooprapport heb je binnen 24 uur.
Cijfers: gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen in de gemeente, jaargemiddelde 2025 en 2024. Bron: CBS StatLine, tabel 83625NED.
Hoe hard wordt er nu geboden rond Heemstede?
In de NVM-regio Agglomeratie Haarlem werd in het 3e kwartaal 2026 66,2% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, tegen 65,9% landelijk. Gemiddeld betaalden kopers 2,9% boven de vraagprijs, minder dan landelijk (3,3%). Een woning was gemiddeld in 29 dagen verkocht en de mediane verkoopprijs kwam uit op € 634.000 (-2,0% op jaarbasis). Het aanbod lag 39,2% hoger dan een jaar eerder. Kopers hebben iets meer keus dan gemiddeld: de krapte-indicator staat op 3,4 (landelijk 2,8).
Heemstede valt onder de NVM-regio Agglomeratie Haarlem. De NVM publiceert per regio, niet per gemeente. Bron: NVM Woningmarkt kwartaalcijfers, 3e kwartaal 2026 (16 juni t/m 15 september 2026). Bekijk ook het overzicht van de woningmarkt in Noord-Holland.
De woningmarkt in Heemstede
In de gemeente Heemstede lag de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning in 2025 op ongeveer € 798.000, ruim 6% hoger dan in 2024. Dat is ruim € 200.000 meer dan in Haarlem (€ 577.000) en ook duidelijk meer dan in Amsterdam (€ 631.000). Alleen buurgemeente Bloemendaal ligt met ongeveer € 1.024.000 nog duidelijk hoger.
De NVM rekent Heemstede tot de regio Agglomeratie Haarlem, waar de mediane verkoopprijs in het derde kwartaal van 2026 iets lager lag dan een jaar eerder, terwijl nog steeds twee derde van de woningen boven de vraagprijs werd verkocht. In Heemstede zelf blijven de verschillen groot. Een villa in Marisberg, een jaren-30-woning in de Bomenbuurt en een appartement in Heemstede-Zuid zijn drie verschillende markten. Wij onderbouwen je bod met recente verkopen in dezelfde buurt en van hetzelfde type woning, niet met het gemeentegemiddelde.
Wijken en woningtypen in Heemstede
Heemstede is klein, ongeveer 9,6 vierkante kilometer, maar heeft een duidelijk verschil tussen de vooroorlogse buurten in het centrum en de naoorlogse uitbreidingen in het zuiden.
Oude Dorp en Indische Buurt
Rond het oude dorp en in de Indische Buurt staat een groot deel van de vooroorlogse woningen. In de jaren 20 en 30 werd Heemstede uitgebreid naar een plan van Joseph Cuypers en Jan Stuyt, volgens het tuinstadmodel en in de stijl van de Amsterdamse School. De Indische Buurt en de Bomenbuurt zijn toen gebouwd voor een brede groep bewoners.
Marisberg en de villabuurten
Langs de Herenweg ligt villawijk Marisberg, destijds bewust ontworpen voor de welgestelde klasse. Bij villa's zijn echt vergelijkbare verkopen schaars, dus dat vraagt om een eigen waardebepaling. In het centrumdeel van Heemstede, waar Marisberg bij hoort, is ruim 40% van de woningen van voor 1945.
De overige buurten in het centrum
Tot Heemstede-Centrum horen ook de Geleerdenbuurt, de Provinciënbuurt, de Rivierenbuurt, de Schildersbuurt en de Van Merlenbuurt. Naast vooroorlogse woningen staat hier ook naoorlogse bouw, onder meer uit de jaren 60 en 70. De verschillen per straat kunnen groot zijn, dus een woning in de ene buurt is geen goede maatstaf voor de buurt ernaast. Ten westen van het spoor ligt nog de Dichters- en Vogelbuurt.
Heemstede-Zuid
In het zuiden liggen De Glip, de Glipper Dreef en Staatsliedenbuurt, het Manpad en de Hartekamp. Een derde van de woningen is gebouwd tussen 1945 en 1965, aangevuld met bouw uit de jaren 80 en 90 en nieuwbouw van na 2015. Het gemiddelde ligt hier lager dan in het centrum, en ongeveer de helft van de woningen is koop.
Groenendaal en de buitenplaatsen
Aan de rand van Heemstede ligt wandelbos Groenendaal, dat de gemeente in 1913 kocht. Verder liggen in en rond Heemstede Slot Heemstede aan het Spaarne en de voormalige buitenplaats De Hartekamp. Die groene randen bepalen voor een groot deel de aantrekkingskracht van de omliggende straten.
Waar moet je in Heemstede extra op letten?
Heemstede heeft een eigen dynamiek. Dit zijn de punten die wij hier standaard nalopen voordat je een bod uitbrengt.
Vooroorlogse woningen
Bijna 5.000 woningen in Heemstede zijn van voor 1945. Karaktervol, maar fundering, houten vloeren, kruipruimte, dak en de staat van eerdere verbouwingen verdienen extra aandacht. Wij adviseren een bouwkundige keuring als voorwaarde en rekenen het onderhoud door in je bod, want bij deze prijzen is een verkeerde inschatting duur.
Monumenten en verbouwplannen
Heemstede telt bijna 100 rijksmonumenten en 49 gemeentelijke monumenten. Wil je een woning uitbreiden, een dakkapel plaatsen of de gevel aanpassen, dan controleren wij vooraf de monumentenstatus en wat het omgevingsplan toestaat. Zo koop je niet op plannen die niet mogen.
Het station en de Oude Lijn
Station Heemstede-Aerdenhout is het enige station in de gemeente, op de lijn tussen Haarlem en Leiden. Er stoppen intercity's richting Amsterdam, Den Haag en Rotterdam en een sprinter. Voor forenzen maakt het veel uit of je op fietsafstand van het station woont, en dat nemen wij mee als we woningen vergelijken.
Appartementen en VvE's
Koop je in Heemstede een appartement, dan lezen wij de VvE-stukken na: hoe groot is het reservefonds, is er een actueel meerjarenonderhoudsplan en welk groot onderhoud staat er gepland?
Wat kost een woning in Heemstede werkelijk?
De gemiddelde verkoopprijs in Heemstede was in 2025 ongeveer € 798.000. Dit komt daar bovenop als je koopt.
| Koopsom (gemiddelde 2025) | € 798.000 |
| Overdrachtsbelasting (2%) | € 15.960 |
| Notaris (leverings- en hypotheekakte) | ± € 1.800 |
| Taxatie | ± € 800 |
| Aankoopbegeleiding CoopHuis | € 1.250 |
| Totaal bijkomende kosten | ± € 19.810 |
Bedragen zijn een indicatie op basis van de gemiddelde verkoopprijs in 2025 en onze richtbedragen. Val je onder de startersvrijstelling (18 tot 35 jaar, woning tot € 555.000 in 2026)? Dan vervalt de overdrachtsbelasting. Hypotheekadvies is hier niet in meegerekend; via CoopHuis regel je hypotheekadvies bij onze vaste hypotheekadviseur, voor starters vanaf € 2.000. Reken je eigen situatie door met de rekentool kosten koper berekenen.
Zo bied je slim in Heemstede
Bieden in Heemstede vraagt om precisie, want bij deze prijzen telt elk verschil.
Vergelijk per straat en type
Een woning in Marisberg en een in Heemstede-Zuid verschillen al snel honderdduizenden euro's. Wij zoeken referenties van hetzelfde type woning, in dezelfde buurt, zo dicht mogelijk bij het adres en zo recent mogelijk.
Kijk naar de regio, niet alleen naar de vraagprijs
In de Agglomeratie Haarlem daalde de mediane verkoopprijs licht op jaarbasis, terwijl de prijzen in Heemstede in 2025 nog stegen. Dat vraagt om een bod dat gebaseerd is op wat er de laatste maanden echt is betaald, niet op het gevoel van vorig jaar.
Reken onderhoud en verduurzaming door
Bij vooroorlogse woningen zit het verschil vaak in fundering, dak, isolatie en installaties. Een concrete begroting maakt je bod realistisch en geeft je argumenten in de onderhandeling.
Veelgestelde vragen over een huis kopen in Heemstede
Heb ik een aankoopmakelaar nodig in Heemstede?
Niet verplicht, wel verstandig. Heemstede is een stuk duurder dan Haarlem en Amsterdam, met veel vooroorlogse woningen en grote verschillen per buurt. Een aankoopmakelaar die per straat weet wat er recent is betaald en het onderhoud vooraf doorrekent, voorkomt dat je te veel betaalt.
Wat kost een aankoopmakelaar in Heemstede?
Bij CoopHuis betaal je een vast tarief: € 1.250 voor Slimme Aankoop, waarbij je zelf bezichtigt met onze 37-punten checklist en binnen 24 uur een aankooprapport krijgt, of € 3.500 voor Volledige Aankoop, waarbij je makelaar meegaat naar de bezichtigingen. Beide no cure no pay en inclusief btw. Geen courtage over de koopsom, dus ook bij een hoge koopsom betaal je hetzelfde.
Hoe kom je vanuit Heemstede met de trein naar Amsterdam of Den Haag?
Vanaf station Heemstede-Aerdenhout rijden intercity's richting Amsterdam en richting Den Haag en Rotterdam, en daarnaast een sprinter. Kijk voor je eigen reistijd op ns.nl, want die hangt af van je vertrekmoment.
Waarom zijn er in Heemstede zoveel jaren-30-woningen?
In de jaren 20 en 30 werd Heemstede flink uitgebreid volgens een plan van Joseph Cuypers en Jan Stuyt, in de stijl van de Amsterdamse School. Daaruit komen buurten als de Indische Buurt en de Bomenbuurt en villawijk Marisberg. Bij die woningen letten wij vooral op fundering, vloeren, dak en isolatie.
Bronnen: CBS StatLine 83625NED, gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen per gemeente; Wikipedia, Heemstede (Noord-Holland): strandwal, uitbreidingsplan, monumenten en erfgoed; Wikipedia, Wijken en buurten in Heemstede; Wikipedia, Station Heemstede-Aerdenhout: treinseries; Wikipedia, Groenendaal (Heemstede); AlleCijfers, gemeente Heemstede (CBS/Kadaster); AlleCijfers, wijk Heemstede-Centrum: bouwperiodes; AlleCijfers, wijk Heemstede-Zuid: bouwperiodes
Eén vast tarief, geen courtage
€ 1.250 voor online aankoopbegeleiding, of € 3.500 als je makelaar meegaat naar de bezichtigingen. Je kosten stijgen niet mee met de prijs van je woning.
Gratis kennismaking
We bespreken je zoekopdracht, je budget en je maximum.
Woningen analyseren
Onbeperkt woningen laten doorrekenen tegen recente verkopen in dezelfde buurt.
Aankooprapport
Marktwaarde en drie biedscenario's, binnen 24 uur.
Bieden en afronden
Onderhandeling, koopakte en begeleiding tot de sleutel.
Verder lezen
Een woning op het oog in Heemstede?
Plan een gratis en vrijblijvend gesprek. We kijken samen naar de woning, de buurt en een realistisch bod.